Die Eigentümerquote sinkt dramatisch: Rheinland-Pfalz auf dem Weg zum Mieterland?
Die eigentümerfeindliche Politik der vergangenen Jahre zeigt ihre Folgen – die Eigentümerquote in Rheinland-Pfalz bricht in vier Jahren um fast sieben Prozent ein. Statt immer neuer populistischer Forderungen nach Mietenstopp oder Klagen über Mietbelastungsquoten braucht es Reformen der Erwerbsnebenkosten und Maßnahmen zur Senkung der (staatlich beeinflussten) Wohnnebenkosten.
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Von Verbandsdirektor RA Ralf Schönfeld
Immer weniger rheinland-pfälzische Wohnungen und Immobilien befinden sich in den Händen von Privatleuten. Dies geht aus den Ergebnissen des Zensus 2022 hervor, die das Statistische Bundesamt inzwischen veröffentlicht hat. Danach beträgt die Eigentümerquote in unserem Bundesland nur noch 51,3 Prozent – ein massiver Rückgang von rund sieben Prozent gegenüber dem Jahr 2018. Bei der Mikrozensus-Zusatzerhebung 2018 lag die Eigentumsquote in Rheinland-Pfalz noch bei 58,0 Prozent (vergleiche auch Tabelle unten).
Diese desaströse Entwicklung ist das Ergebnis einer ebenso desaströsen eigentümerfeindlichen Politik der Ampelregierungen in Bund und Land. Wir brauchen z.B. dringend eine niedrigere Grunderwerbsteuer, die ja einzig und allein vom Land festgelegt wird. Anstatt sich auf Kosten von Immobilienkäufern und Häuslebauern die Taschen voll zu machen, sollte die Landesregierung die vom Bundesfinanzminister vorgelegte Reform unterstützen und dann über eine niedrigere Steuer endlich die Bautätigkeit und den Aufbau von Immobilieneigentum gerade durch jüngere Leute nachhaltig fördern.
Private Eigentümer sind die stärkste Stütze der Wohnungswirtschaft
Zwar liegt Rheinland-Pfalz bei der Eigentumsquote in den Bundesländern hinter dem Saarland noch an zweiter Stelle. Der massive Rückgang innerhalb von vier Jahren ist aber ein deutliches Zeichen dafür, dass hier massiv etwas in Schieflage gerät: Nur in Schleswig-Holstein gibt es einen vergleichbaren Rückgang der Eigentümerquote, während die Entwicklung in anderen Bundesländern weniger gravierend ist. Die privaten Eigentümer sind in unserem Bundesland die stärkste Stütze der Wohnungswirtschaft. Neben der Eigennutzung und zur Altersvorsorge steht das Eigentum auch zur (sozialen) Vermietung von Wohnungen zur Verfügung. Dieses in Jahrzehnten gewachsene und bewährte Prinzip könnte nun durch die aktuelle Entwicklung weiter kippen.
Höhere Zinsen, durch die Inflation getriebene Preise, aber auch immer neue Vorschriften, Verbote und Zwänge für Bauherren und Eigentümer haben dazu geführt, dass die Bauindustrie in eine Rezession gerutscht und auch der Bestandsmarkt schwer belastet ist. Ihre Neubauziele hat die Bundesregierung bekanntlich krachend verfehlt.
Um das Neubauvolumen zu stabilisieren, müssen jetzt alle Register gezogen werden. Neben der Vereinfachung des Baurechts und dem Verzicht auf immer neue, in der Summe für alle Bürger nicht bezahlbare klimapolitische Auflagen spielt dabei die Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze eine entscheidende Rolle. Eine Studie des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) weist ganz klar nach, dass Bundesländer mit niedrigeren Grunderwerbsteuern wie Bayern oder Sachsen eine merklich höhere Bautätigkeit verzeichnen. Die Bundes-SPD macht stattdessen mit ihren aktuellen Forderungen zum Mietenstopp keinerlei Anstalten, die Eigentumsquote wieder zu stärken. Die Bundes-SPD lehnt vielmehr (angeführt durch die rheinland-pfälzische Abgeordnete Verena Hubertz) Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer ab.
Mietbelastungsquote im Land leicht über dem Bundesdurchschnitt
Statt auf die schlechten Zahlen zum Rückgang der Eigentumsquote hinzuweisen, wurde unter Verweis auf die Ergebnisse des Mikrozensus 2022 vom Statistischen Landesamt außerdem nur darüber informiert, wie sich die Mietbelastungsquoten entwickelt haben. Rheinland-Pfalz liegt danach mit seiner Mietbelastungsquote im Mittelfeld der Bundesländer und gut einen halben Prozentpunkt über dem bundesweiten Durchschnitt von 27,8 Prozent. Haushalte in Rheinland-Pfalz wendeten im vergangenen Jahr laut Statistischem Landesamt durchschnittlich 28,4 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für Miete auf.
Den höchsten Wert wies Bremen mit 30,4 Prozent und den niedrigsten Sachsen mit 23,1 Prozent auf – wobei die ostdeutschen Bundesländer generell niedrigere Mietbelastungsquoten haben als die westdeutschen Länder.
Die den Berechnungen zugrunde liegende Bruttokaltmiete (Nettokaltmiete und so genannte kalte Nebenkosten, d.h. ohne Wärme und Strom) lag in Rheinland-Pfalz im Durchschnitt bei 7,80 Euro je Quadratmeter; deutschlandweit lag sie bei 8,60 Euro. Die höchsten Bruttokaltmieten mit durchschnittlich 8,60 Euro je Quadratmeter mussten Haushalte zahlen, die erst 2019 oder später in die Mietwohnung eingezogen sind. Haushalte, die vor 1999 ihre Mietwohnung bezogen haben, bezahlten hingegen im Schnitt nur 6,50 Euro je Quadratmeter.
Nettokaltmieten sind 2022 im Vergleich zur Gesamtinflation real gesunken!
Die Belastung der Mieter steigt nicht wegen der Kaltmieten, sondern wegen der Nebenkosten. Die Bruttokaltmiete beinhaltet neben der Nettokaltmiete (Grundmiete) auch die umlegbaren kalten Nebenkosten wie beispielsweise die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und die Abfallgebühren. Laut Meldung des Statistischen Bundesamts vom Januar 2023 sind die Nettokaltmieten 2022 im Durchschnitt nur um 1,8 Prozent gestiegen! Während die Gesamtinflation im Jahresdurchschnitt um 7,9 Prozent stieg, sind die Kosten für Haushaltsenergie heute um 39,1 Prozent höher. Das heißt, dass die Netto-Kaltmieten bei einem Anstieg von 1,8 Prozent gegenüber der Gesamtinflation real gesunken sind.
Auch die neuesten Zahlen von Anfang September bestätigen diese Entwicklung: Die allgemeine Inflationsrate in Deutschland lag im Vergleich zum Vorjahresmonat im August 2023 bei 6,1 Prozent. Energieprodukte wurden binnen Jahresfrist um 8,3 Prozent teurer. Vor allem der für Wärmepumpen benötigte Strom war im August 2023 um 16,6 Prozent deutlich teurer als ein Jahr zuvor. Zudem erhöhten sich Preise für Dienstleistungen deutlich, unter anderem für die Instandhaltung und Reparatur von Wohnungen um 12,9 Prozent.
Gleichzeitig stieg die tatsächliche Nettokaltmiete auch im Vergleich zum August 2022 nur um 2,2 Prozent, d.h. viel weniger als die allgemeine Inflation. Das bedeutet, dass die Nettomieten weiterhin real gesunken sind. Klagen über steigende Mietbelastungsquoten führen deshalb zu unehrlicher Stimmungsmache gegen Vermieter, da dort die Bruttokaltmiete als Grundlage zur Berechnung der Mietbelastungsquoten verwendet wird. Vermieter haben auf die meisten (staatlich beeinflussten) Nebenkosten keinen Einfluss.
Fazit: Statt des Märchens von explodierenden Mieten braucht es eine Senkung der Wohnnebenkosten
Die veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen zum wiederholten Male eindrücklich, dass die Entwicklung der Nettokaltmieten nicht das Problem für die Frage des „bezahlbaren Wohnens“ ist. Diese Fakten werden leider immer wieder auf allen politischen Ebenen und in den Tagesmedien ignoriert.
Hinzu kommt nun die negative Entwicklung bei der Eigentümerquote. Vor allem müssen mehr jüngere Menschen in die Lage versetzt werden, Wohneigentum zu bilden und zum Beispiel Wohnungen und Häuser von älteren Besitzern zu übernehmen. Der Anteil jüngerer Wohneigentümer hat sich bundesweit in den letzten 20 Jahren halbiert. Auf diese Problematik hatte das renommierte empirica-Institut bereits im Jahr 2020, also lange vor den aktuellen Kostenexplosionen im Wohnungsneubau, hingewiesen.
Aus diesem Grund verlangt Haus & Grund vom Land ein Ende der Verweigerungshaltung für eine nachhaltige Reform der Grunderwerbsteuer. Es muss endlich Schluss sein mit dieser eigentümerfeindlichen und im Kern auch unsozialen Politik. Derzeit entsteht der Eindruck, dass die Ampelregierung(en) ein „Mieterland“ anstreben, statt das Wohneigentum zu stärken.
Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.