Vereinbarte Indexmiete: So gehen Sie bei einer Mieterhöhungen rechtssicher vor

Gerade in Kommunen ohne Mietspiegel und in Städten unter dem Diktat der Mietpreisbremse setzen immer mehr Vermieter auf eine wertgesicherte Miete. Dabei kann über eine so genannte Index-Mietvereinbarung die Entwicklung der Miete an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt werden. Dazu wird in aller Regel der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (Destatis) herangezogen.

Während der Laufzeit einer Indexmietvereinbarung muss die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Vorher ist eine Mieterhöhung nicht möglich. Solange die Indexmiete gilt, ist eine Mieterhöhung, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet wird, ausgeschlossen. Ausnahme: Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, darf er dies zum Anlass für eine Mieterhöhung nehmen, das heißt: die Jahresmiete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten heraufsetzen. Auch gestiegene Betriebskosten dürfen regelmäßig an den Mieter weitergegeben werden.

Die weiteren Voraussetzungen:

Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der Miete nach Absatz 1 der Vorschrift durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Der Mieter schuldet die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Den Parteien ist es nicht gestattet, zum Nachteil des Mieters vertraglich etwas Anderes zu vereinbaren.

Messung von Indexveränderungen

Die Indexveränderung von einem Zeitpunkt zum anderen - berechnet als Veränderung in Prozent - errechnet sich nach der folgenden der Formel:

((neuer Indexstand / alter Indexstand) • 100) – 100

Berechnung von Geldbeträgen

Ist aufgrund der Indexentwicklung ein veränderter Geldbetrag zu ermitteln, geschieht dies wie folgt:

(Geldbetrag alt • neuer Indexstand) / alter Indexstand = Geldbetrag neu

PRAXIS-TIPP: ANLEITUNG UND ONLINE-RECHNER

Im Internet gibt unter www.destatis.de/wsk/ gibt es ein interaktives Programm, das eine rechnerische Hilfestellung bei der Anpassung von Wertsicherungsklauseln bietet. Neben dem Umstieg von weggefallenen Indizes auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland können damit Veränderungsraten für Kalendermonate und -jahre (mit flexiblen Anfangs- und Endzeitpunkten) berechnet werden.

Eine ausführliche Anleitung zum Thema Verbraucherpreisindex kann:

• hier kostenlos heruntergeladen werden.
• unter der Telefonnummer 0611 / 75 47 77 angefordert werden.

Indexmiete und Gewerberaum Bei Indexmietvereinbarungen für das Gewerberaummietrecht empfiehlt es sich immer, vor Vertragsabschluss die Beratung des Haus & Grund Ortsvereins in Anspruch zu nehmen, da hierfür andere Regeln gelten.

Verbraucherpreisindex für Deutschland

Der Verbraucherpreisindex wird regelmäßig geprüft und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Am 21. Februar 2023 erfolgte die Umstellung von der bisherigen Basis 2015 auf das Basisjahr 2020. Bei Vereinbarung einer Indexmiete mit Wertsicherungsklausel bedeutet dies:

• Zeiträume vor Januar 2020 werden nicht neu berechnet, sondern nur auf das neue Basisjahr umgerechnet.
• Die Veröffentlichung von Verbraucherpreisindizes auf der neuen Basis 2020 hat keine Auswirkungen auf bereits erfolgte Anpassungen.
• Da Verbraucherpreisindizes auch für Jahre vor 2020 bereitgestellt werden, werden Zahlungsanpassungen auch mit dem neuen Basisjahr ermittelbar bleiben, selbst wenn der Vertragsbeginn oder die letzte Anpassung schon länger zurückliegt.

Der aktuelle Verbraucherpreisindex für Deutschland

Für beide Tabellen gilt: Bezugsjahr: 2020 (= Index-Wert 100) – Quelle: Statistisches Bundesamt Destatis / www.destatis.de