Neue Regeln für Mietspiegel bedeuten zusätzliche Gängelung von Vermietern

Ein Aspekt des Koalitionsvertrags zwischen CDU/CSU und SPD fand bisher wenig Beachtung: die Neuregelung der Anforderungen für die Erstellung und Anwendung von Mietspiegeln. Hier drohen vor allem den privaten Eigentümern und Vermietern erhebliche Nachteile.

Fotos: Jeroen Van Nieuwenhove/flickr.com (Bundestag), canbedone/123rf.com, Montage: Satzbaustein

Von Verbandsdirektor Ralf Schönfeld

Während in den vergangenen Wochen bei den wohnungspolitischen Vorhaben einer möglichen neuen Großen Koalition oft vom Baukindergeld und der Verschärfung der Mietpreisbremse zu lesen war, hat ein anderer Aspekt des Koalitionsvertrags bisher wenig Beachtung in der Öffentlichkeit gefunden: die Neuregelung der Anforderungen für die Erstellung und Anwendung von Mietspiegeln.

Hier drohen vor allem den privaten Eigentümern und Vermietern erhebliche Nachteile, wenn die Vereinbarungen aus dem Koalitionsvertrag tatsächlich zum Gesetz werden.

So sehen die Pläne der Großen Koalition aus:

Im Kapitel IX des Koalitionsvertrags wird unter dem Titel „Lebenswerte Städte, attraktive Regionen und bezahlbares Wohnen“ erklärt, dass gleichwertige Lebensverhältnisse im urbanen und ländlichen Raum in ganz Deutschland ein Ziel der neuen Regierung sind. Dabei wird festgestellt, dass der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum gerade in wachsenden Städten und Ballungsräumen weiterhin groß sei.

Die steigenden Mieten und Kaufpreise würden die Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen zunehmend belasten. Um hier Abhilfe zu schaffen, sollen nun auch Reformen im Bereich der Mietspiegel erfolgen.

Vereinbarungen zum qualifizierten Mietspiegel:

Zum Thema qualifizierte Mietspiegel haben die Koalitionäre Folgendes vereinbart:

„Wir werden durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel sichern. Unser Ziel ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu gewährleisten. Wir wollen erreichen, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt werden.

Die Ausgestaltung der neuen Vorgaben für qualifizierte Mietspiegel erfolgt so, dass die für die Erstellung und Fortschreibung anfallenden Kosten für die Gemeinden möglichst gering bleiben. Dazu werden wir den Bindungszeitraum für einen qualifizierten Mietspiegel von zwei auf drei Jahre verlängern. Dadurch wird zugleich der Mietenanstieg gedämpft.

Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums wird geprüft.“

Vieles spricht dafür, dass die Koalitionäre Kriterien zur Aufstellung und Anpassung von (qualifizierten) Mietspiegeln einschließlich deren Einzelheiten nach dem Vorbild des im vergangenen Jahr von Justizminister Maas veröffentlichten Verordnungsentwurfs zum Entwurf des 2. Mietrechtsnovellierungsgesetzes (2. MietNovG) zu regeln beabsichtigen.

Dabei scheint es so, dass die Koalitionäre qualifizierte Mietspiegel gerichtsfest machen wollen (rechtssicher). Um Erstellungskosten zu sparen, soll der Bindungszeitraum für qualifizierte Mietspiegel von zwei auf drei Jahre verlängert werden. Damit wollen die Koalitionäre den Mietenanstieg dämpfen und die ortsübliche Vergleichsmiete manipulieren.

Eine Ausweitung des Bezugszeitraums soll geprüft werden. Bereits im Entwurf des 2. Miet-NovG war eine Ausweitung des Bezugszeitraums von bisher vier auf acht Jahre vorgesehen. Haus & Grund lehnt dies strikt ab. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist mit der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis als Ausgleich für das Verbot der Änderungskündigung eingeführt worden.

Sie soll die auf dem Markt aktuell erzielbaren Mieten spiegeln und dem Vermieter so eine Anpassung der Miete an die allgemeine Mietentwicklung ermöglichen. Eine Ausweitung des Bezugszeitraums ist aus verfassungsrechtlichen Gründen kritisch zu hinterfragen. Denn die Änderung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nicht losgelöst von den Instrumenten zur Mietpreisregulierung wie Mietpreisbremse und Mieterhöhung nebst Kappungsgrenze betrachtet werden.

Mit der Einführung der Mietpreisbremse wurde dem System der ortsüblichen Vergleichsmiete bereits der bis dahin einzig verbliebene Faktor mit Marktbezug entzogen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Geltungsbereich der Mietpreisbremse nur noch durch die Mieten aus Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. bis zur Kappungsgrenze sowie den auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Neuvertragsmieten gebildet.

Bereits dieses System ist zirkulär und berücksichtigt die Steigerung der Verbraucherpreise nicht. Je länger dieser Zustand andauert, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Vermietung dauerhaft zu Verlusten führt, was die Verfassungswidrigkeit zur Folge hat. Mit der Verlängerung des Bezugszeitraums entkoppelt sich die ortsübliche Vergleichsmiete vollkommen vom Marktgeschehen.

Grundsätzlich zu begrüßen ist, dass durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel gesichert werden soll. Es bleibt aber abzuwarten, was tatsächlich im Gesetz geregelt wird.

Wenn es bei den Plänen aus dem vergangenen Jahr bleibt, dass bei der Auswahl der sachgerechten Methoden und Informationstechniken die voraussichtlich entstehenden Kosten ins Verhältnis zu ihrem Nutzen gesetzt werden können, könnten Abstriche bei der Wissenschaftlichkeit gemacht werden, wenn die Mietspiegelerstellung den Erstellern ansonsten zu teuer wird.

Auch der einfache Mietspiegel ist betroffen:

Auch der so genannte „einfache“ Mietspiegel ist betroffen. Dazu steht im Koalitionsvertrag:

„Der einfache Mietspiegel soll insbesondere in kleineren Städten und Gemeinden als Instrument der Orientierung und des Rechtsfriedens stärker zu Anwendung kommen.“

Vermutlich werden hier Instrumente erwogen, wie Städte ab einer festzusetzenden Einwohnerzahl verpflichtet werden können, Mietspiegel zu erlassen.

Mögliche Verschärfungen der Anforderungen an einfache Mietspiegel sind dabei kritisch zu sehen. Zwar ist die Aussagekraft älterer Mietspiegel beschränkt. Und ohne eine Dokumentation lassen sich die Werte dieser Mietspiegel nicht immer nachvollziehen. Allerdings haben auch solche Mietspiegel in der Vergangenheit eine befriedende Wirkung gehabt.

Je nach tatsächlichen Neuregelungen bleibt abzuwarten, ob Mietspiegel insbesondere für kleinere Gemeinden tatsächlich stärker zur Anwendung kommen oder durch verschärfte Anforderungen sogar zukünftig eher wegfallen. Für Mieter und Vermieter würde dies bedeuten, dass sie in einem Rechtsstreit auf Gutachten oder Vergleichswohnungen zurückgreifen müssen.

Haus & Grund plädiert deshalb dafür, dass es weiterhin im Ermessen der Richter bleibt, welche Aussagekraft sie dem jeweils konkreten Mietspiegel im Einzelfall zukommen lassen.

Mit den möglichen Neuregelungen werden vor allem private Kleinvermieter benachteiligt, die oft nur bei Neuvermietungen eine Anpassung der bisherigen Miete vornehmen. Im laufenden Mietverhältnis wird stattdessen meist mehr Wert auf ein harmonisches Mietverhältnis gelegt, während auf den einen oder anderen Euro, der durch eine Mieterhöhung drin wäre, verzichtet wird.

Wenn die angekündigten Gesetzesänderungen tatsächlich kommen, führt dies faktisch zu einer Absenkung der Mietspiegelwerte und damit zu einer Einschränkung von Mieterhöhungsmöglichkeiten. Haus & Grund Mitgliedern kann daher nur empfohlen werden, sich verstärkt mit den Möglichkeiten und rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Mieterhöhung zu beschäftigen.

Bei Neuvermietungen auf dem Niveau der aktuellen Marktmiete empfiehlt sich zudem die vertragliche Vereinbarung einer automatischen Indexmietanpassung.

Mehr Informationen:

Für sämtliche Fragen zu Themen wie Mietspiegel, Mieterhöhung oder Indexmiete steht den Mitgliedern als erster Ansprechpartner ihr Haus & Grund Ortsverein zur Verfügung. Im Einzelfall können hier die fachkundigen Experten im Ortsverein helfen.

Regelmäßige Erstinformationen erfolgt natürlich auch über die stets aktuelle Berichterstattung im Haus & Grund Magazin.

Schließlich bietet der Landesverband mit den Merkblättern Nr.5 (Indexmiete), Nr.7 (Mieterhöhung nach der Modernisierung), Nr.8 (Mietspiegel-Vergleichsmiete) sowie Nr.69 (Mieterhöhungsverlangen) weitere wertvolle Informationen für Haus & Grund Mitglieder an.
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Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.