Mietspiegelreform beschlossen: Nichts Neues für Rheinland-Pfalz?

Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen künftig Mietspiegel erstellen. Das sieht die jetzt vom Bundestag beschlossene Mietspiegelreform vor. Sie beinhaltet außerdem eine Auskunftspflicht, wenn die Kommune einen qualifizierten Mietspiegel erstellen möchte.

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Von Verbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Der Bundestag hat das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) beschlossen. Dabei bleibt es den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten überlassen, ob sie einen einfachen Mietspiegel oder einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Neu ist eine verschärfte Auskunftspflicht.

Die einem Mietspiegel zu entnehmende Vergleichsmiete hatte bisher die Funktion, ein Verhandeln von Mietern und Vermietern auf Augenhöhe zu ermöglichen und für diesen Zweck bestmöglich die realen Marktmieten darzustellen. In den vergangenen Jahren gab es jedoch immer häufiger Versuche der Politik (Bund, Land und Kommunen), den Mietspiegel zu einem politischen Gestaltungsinstrument umzufunktionieren.

Bereits zum 1. Januar 2020 trat durch ein Bundesgesetz die Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre in Kraft, was zu einer faktischen Absenkung der Mieten führt. Trotz der aktuell beschlossenen Reform ist das Thema Mietspiegel aber längst noch nicht beendet.

Ein Blick in die Wahlprogramme zur Bundestagswahl zeigt, dass die Grünen sogar einen Betrachtungszeitraum für qualifizierte Mietspiegel von 20 Jahren fordern. Das würde einen Mietenstopp bedeuten und hätte nichts mehr mit einer Marktmiete zu tun. Die SPD fordert für alle Mietspiegel einen Betrachtungszeitraum von 8 Jahren und will zudem Gewerbemietspiegel einführen. Die Wahlprogramme von CDU und FDP enthalten keine entsprechenden Forderungen.

Je mehr die Funktion des Mietspiegels zur Abbildung der Marktmiete mit der Verlängerung des Betrachtungszeitraums unterlaufen wird, desto mehr erfolgt eine Zweckentfremdung der Vergleichsmiete als weitere Mietpreisbremse.

Vermieter und Eigentümer sind zur Auskunft verpflichtet

Wird ein qualifizierter Mietspiegel erstellt oder angepasst, müssen Vermieter künftig auf Verlangen Auskünfte zur Wohnung und zum Mietverhältnis erteilen. Die Auskunftspflicht bezieht sich auf folgende Erhebungsmerkmale:

• Beginn des Mietverhältnisses,
• Zeitpunkt und Art der letzten Mieterhöhung,
• Art der Miete und Miethöhe,
• etwaige Festlegung der Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit Förderzusagen,
• Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des vermieteten Wohnraums einschließlich seiner energetischen Ausstattung und Beschaffenheit,
• Vorliegen besonderer Umstände, die zu einer Ermäßigung der Miethöhe geführt haben, insbesondere Verwandtschaft zwischen Vermieter und Mieter, ein zwischen Vermieter und Mieter bestehendes Beschäftigungsverhältnis oder die Übernahme besonderer Pflichten durch den Mieter.

Die Auskunftspflicht besteht gegenüber der für die Mietspiegelerstellung zuständigen Behörde oder einem von ihr beauftragten Institut.
Auch selbstnutzende Eigentümer müssen auf Verlangen Auskunft erteilen, ob die Wohnung vermietet ist, und die Anschrift der Wohnung benennen, obwohl beides der Behörde bekannt sein dürfte. Denn die Behörden haben das Recht, auf die Meldedaten der im Erstellungsgebiet gemeldeten volljährigen Personen zurückzugreifen. Die Meldebehörden müssen auf Verlangen Namen, Adresse und Einzugsdatum sowie Namen und Adresse des Wohnungsgebers übermitteln.

Kommen Eigentümer und Vermieter ihrer Auskunftspflicht fahrlässigerweise nicht, nicht rechtzeitig, nicht richtig und oder nicht vollständig nach, hat dies regelmäßig Konsequenzen: Es kann künftig bis zu 5.000 Euro kosten.

Die Auswirkungen auf Rheinland-Pfalz

Ein Blick auf die Bevölkerungszahlen der kreisfreien Städte in Rheinland-Pfalz zeigt, dass nur acht Städte in den Anwendungsbereich des neuen Gesetzes fallen. Bis auf Neustadt a.d. Weinstr. haben alle betroffenen Städte bereits jetzt einen Mietspiegel bzw. dieser ist aktuell in Arbeit. Tatsächliche Auswirkungen hat die Mietspiegelreform daher vor allem für Vermieter und Mieter in Neustadt a.d. Weinstr., da dort erstmals ein Mietspiegel erstellt werden muss.

Von besonderer Relevanz sind die neuen Regelungen für die Städte mit Mietpreisbremse, also Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer und Trier. Am Beispiel der Stadt Landau, für die wegen der Einwohnerzahl keine Pflicht zu Erstellung eines Mietspiegels gilt, zeigt sich, dass es hier weiterhin keine einheitlichen Mietspiegel in Verbindung mit der Mietpreisbremse geben wird. In Landau gibt es derzeit auf freiwilliger Basis einen einfachen Mietspiegel, während die Städte Ludwigshafen, Mainz, Speyer und Trier einen qualifizierten Mietspiegel haben.

Einfache Mietspiegel in kleineren Kommunen sowie Vergleichsmieten bleiben letztlich weiterhin von großer Bedeutung, wenn es um die Bestimmung der angemessenen Miete geht. Da private Vermieter erfahrungsgemäß im laufenden Mietverhältnis nur selten die Miete anpassen, ist dies bisher nur bei Neuvermietung von besonderer Relevanz. Aufgrund der Versuche der Politik, den Vermietern immer mehr Lasten einseitig aufzubürden (Beispiele: CO2-Umlage, Betriebskostenumlage bei Kabelgebühren oder bei der Grundsteuer), ist aber damit zu rechnen, dass die bisher eher „sozialen“ Vermieter zunehmend gezwungen sind, auch im laufenden Mietverhältnis regelmäßiger eine Anpassung der Kaltmiete zu prüfen, um noch wirtschaftlich vermieten zu können. Dazu sind Mietspiegel ein wichtiges Hilfsmittel.

Fazit: Gut gemeint ist noch nicht gut gemacht

Mit der Auskunftspflicht will der Gesetzgeber die viel kritisierte Datengrundlage qualifizierter Mietspiegel verbessern. Dieses Ziel hat Haus & Grund immer unterstützt. Der nun beschlossene Bußgeldtatbestand ist aber nicht der richtige Weg. Die Auskunftspflicht schafft nicht nur weiteren Bürokratieaufwand, sie löst auch die Probleme nicht, die bei der Auskunftserteilung regelmäßig bestehen. Die Gründe, weshalb sich Vermieter bisher an der Datenerhebung nicht beteiligt haben, sind vielfältig. Einzelne Beschaffenheitsmerkmale sind den Vermietern schlicht nicht bekannt oder es herrscht Unsicherheit bei der Einordnung einzelner Ausstattungsmerkmale. Mit diesen Problemen werden die Vermieter nun alleingelassen, denn jede unvollständige oder fehlerhafte Auskunft kann sanktioniert werden.

Die ursprünglich geplante Ausweitung des Geltungszeitraums von Mietspiegeln hat der Gesetzgeber in dieser Legislaturperiode erfreulicherweise nicht beschlossen. So wurde vermieden, dass sich die Mietwerte der Mietspiegel noch weiter von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernen. Ob eine zukünftige Bundesregierung sich weiter dazu bekennt, den Mietspiegel als befriedendes Instrument zwischen Vermieter und Mieter anzuerkennen oder diesen verstärkt als mietpreisbildendes Instrument benutzt, bleibt abzuwarten.

Unser Autor: Ralf Schönfeld 
ist Verbandsdirektor des 
Landesverbands Haus 
& Grund Rheinland-Pfalz.