Mietenstopp und Sozialpopulismus schaffen keinen bezahlbaren Wohnraum!

Bei der Beantwortung „der sozialen Frage unserer Zeit“ – nämlich bezahlbares Wohnen – tut sich die Politik mehr als schwer. So flüchtet sie sich teilweise in den Sozialpopulismus, wie in den aktuellen Landtagswahlkämpfen zu erkennen ist. Eine bessere Lösung? Auf die privaten Vermieter setzen!

Foto: Daxiao Productions / fotolia.de

Von Verbandsdirektor Ralf Schönfeld

Zuletzt wurde von Politikern aller Parteien das Wohnen als „die soziale Frage unserer Zeit“ bezeichnet. Gemessen daran ist sowohl auf Bundes- als auch Landesebene wenig passiert. Das drängendste Problem, für mehr Neubau zu sorgen, ist weiter ungelöst.

Eine von der Bundesregierung eingesetzte Baulandkommission soll erst bis Sommer 2019 Ergebnisse vorlegen. Schon seit Jahren tagt eine andere Kommission zur Senkung der Baukosten ohne verwertbare Ergebnisse.

CDU will stärker auf die Mittel des Marktes setzen

Als wenn das alles noch nicht genug wäre, kommt die SPD jetzt mit einem 12-Thesen-Papier unter dem Motto „Mietenwende jetzt“. Darin kommt deutlich zum Ausdruck, dass das „Ende der sozialistischen Fahnenstange“ noch lange nicht erreicht sein wird. Dabei hat die Bundesregierung gerade erst eine Verschärfung der Mietpreisbremse verabschiedet.

CDU-Generalsekretärin Annegret Kramp-Karrenbauer lehnte die weitergehenden Forderungen der SPD daher auch ab. „Wir wollen die Wohnungsmisere stärker mit den Mitteln des Marktes beheben“, sagte sie in der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

„Die Vorschläge der SPD etwa für einen Mietenstopp haben mit Sozialer Marktwirtschaft nichts mehr zu tun. Wir setzen auf Vermögensaufbau. In Deutschland gibt es viel zu wenig Eigentum an Immobilien.“

In den aktuellen Wahlkämpfen in Hessen und Bayern erleben wir aber eine Welle des Sozialpopulismus. Dabei hat der Staat durch zahlreiche Regulierungen bereits einen unmittelbaren Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Letztlich stellen sich zwei für die Wohnungspolitik relevante Fragen:

• 1. Wie kann eine effiziente Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum erreicht werden? Hier handelt es sich um ein Angebotsproblem.

• 2. Wie können soziale Härten für Problemgruppen des Wohnungsmarkts (wie Geringverdiener, Alleinerziehende und große Familien) abgefedert werden, die unter dem Wohnraummangel und dem damit verbundenen Anstieg der Mieten besonders leiden? Diese Frage betrifft also primär ein Verteilungsproblem.

Bei der Erörterung dieser Fragen vernachlässigt die Politik die Bedeutung der privaten Eigentümer und Vermieter für den Wohnungsmarkt.

Das Eine ist bekannt, das Andere eher nicht – Deutschland ist nicht nur Mieternation, sondern auch ein Land der privaten Vermieter: Die meisten Wohnungen in Deutschland werden nicht von Wohnungsunternehmen, sondern von Privatleuten vermietet. Rheinland-Pfalz ist mit 10 Prozent Vermieter-Anteil bei den privaten Haushalten bundesweit an 3. Stelle.

Privatpersonen wichtigste Wohnraumanbieter

Die Zahlen für Rheinland-Pfalz (siehe nebenstehende Grafik) belegen, dass Privatpersonen mit Abstand die wichtigsten Wohnungsanbieter sind. Privatpersonen und WEG-Gemeinschaften stehen für 91,9% des Wohnungsbestandes in Rheinland-Pfalz.

Für ein Flächenland wie Rheinland-Pfalz sind die Haus & Grund Mitglieder daher die zentrale Säule des Wohnungsmarkts. Hinzu kommt die hohe Eigentumsquote von 58%, die belegt, dass Rheinland-Pfalz kein „Mieter-“ sondern ein „Eigentümerland“ ist.

Doch was zeichnet die privaten Vermieter aus? Die aktuelle Haus & Grund Vermieterbefragung hat bestätigt, dass die Miete bei privaten Vermietern immer weiter hinter die ortsübliche Vergleichsmiete zurückfällt, je länger ein Mietverhältnis dauert.

Diese Erkenntnis geht einher mit der geringen Neigung privater Vermieter, im laufenden Mietverhältnis die Miete zu erhöhen, sowie dem Wunsch, einen Mieter langfristig zu halten.

Dass die Bundesbürger so gerne zur Miete wohnen, hat durchaus etwas mit dieser Vermieterstruktur zu tun. Denn während Wohnungsgesellschaften oft einheitliche Wohnungen in gleichförmigen Mehrfamilienhäusern anbieten, entsteht durch das vermietete Privateigentum eine bunte Mischung – von der Altbauwohnung bis zum freistehenden Einfamilienhaus.

Ein volkswirtschaftlicher Gewinn ist die Privatvermietung aber auch deshalb, weil sie für viele Haushalte einen wesentlichen Teil der Altersvorsorge ausmacht.

Für die Mieter hat es einen weiteren Vorteil, wenn ihr Vermieter ein Mensch aus Fleisch und Blut ist: Einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung aus dem Jahr 2015 zufolge verzichten private Vermieter anders als Unternehmen oft auf mögliche Mieterhöhungen – wohl auch, um das gute Verhältnis zu ihren Mietern nicht zu gefährden.

Sie setzen stattdessen darauf, die Miete bei Neuvermietungen an das Marktniveau anzupassen.

Wohngeld statt Mietenstopp

Der von der SPD nun geforderte reale Mietenstopp führt dazu, dass keine neuen Wohnungen gebaut werden und Modernisierungen unterbleiben. Dies ist ein verheerendes Signal an die Akteure auf dem Wohnungsmarkt. Ständig neue populistische Mietrechtsverschärfungen bringen keine seriösen und langfristig tragfähigen Lösungen.

Für Schwarmstädte wie Mainz, Landau oder Trier sollte daher die gemessen am Einkommen hohe Wohnkostenbelastung mit einer Stärkung des Wohngeldes einhergehen. Nur so können durchmischte innerstädtische Quartiere erhalten werden.

Um dies zu erreichen, ist das Wohngeld das geeignete Mittel. Hiermit erreicht man gezielt die Personen, die ansonsten ihre Wohnung verlassen müssten.

Die Bauminister der Länder haben sich nun Anfang September für einen Fortbestand des sozialen Wohnungsbaus ausgesprochen. Die Grundidee des sozialen Wohnungsbaus ist, dass der Staat die Entstehung günstiger Wohnungen direkt bezuschusst oder sie über kommunale Wohnungsgesellschaften gleich selbst baut.

Im Gegenzug müssen die Vermieter akzeptieren, dass sie nicht viel Miete nehmen dürfen. Das Wohnen wird dadurch aber nur für diejenigen, die in eine Sozialwohnung einziehen können, günstiger. Das sind relativ wenige Menschen, die ein paar Jahre nach dem Einzug oft auch nicht mehr bedürftig sind.

Außerdem leidet der soziale Wohnungsbau darunter, dass er wegen der Konzentration von Bedürftigen in Gebäuden und Wohnblocks zu sozialen Problemen führt. Letztlich ist er ein sehr teures Mittel der Wohnungsbauförderung.

Im Vergleich mit dem sozialen Wohnungsbau bietet das Wohngeld grundsätzlich entscheidende Vorteile. Die Leistungen kommen tatsächlich nur Haushalten mit geringen Einkommen zugute, jeder hat einen Rechtsanspruch darauf. Damit hilft diese Sozialleistung ganz entscheidend dabei, Haushalte in angespannten Wohnungsmärkten zu entlasten.

Um diese Aufgabe aber vollständig erfüllen zu können, muss das Wohngeld künftig jährlich automatisch angepasst werden – ähnlich wie bei der Grundsicherung. Selbst die Bauministerkonferenz hat Anfang September den Bund aufgefordert, eine Dynamisierung des Wohngeldes umzusetzen.

In Rheinland-Pfalz steigen die Mieten kaum

Gerade hat die Bundesregierung eine Mietpreisbremse auf den Weg gebracht, da heißt es dramatisch Mietpreisstopp. Für ein Flächenland wie Rheinland-Pfalz ist Fakt, dass nur in wenigen Schwarmstädten die Mieten steigen und bezahlbarer Wohnraum knapper wird. Gleichzeitig stehen im ländlichen Raum viele Wohnungen leer.

Für die komplexen Probleme der Wohnungspolitik nur eine Lösung zu nennen, ist unseriös. Der ländliche Raum braucht Unterstützung, muss besser erreichbar sein. Um das Angebot auf dem Wohnungsmarkt zu vergrößern und für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, müssen private Investitionen wieder attraktiver werden.

Politische Entscheidungen und Vorgaben haben das Bauen auch in Rheinland-Pfalz in den letzten Jahren deutlich verteuert. Haus & Grund fordert die Landesregierung daher auf, auf Landesebene zu prüfen, wie Baukosten durch Reduktion landeseigener Vorgaben gesenkt werden können.

Parteipolitische oder ideologiegetriebene Pläne zur Verschärfung der Mietpreise oder der Mietspiegel, wie sie die aus Rheinland-Pfalz stammende Justizministerin Barley betreibt, helfen bei der Schaffung von zusätzlichem bezahlbarem Wohnraum überhaupt nicht.

Schließlich sollte sich die Landesregierung dafür einsetzen, dass es zusätzliche Anreize für den Neubau, etwa durch eine Lockerung von Bauvorschriften, gibt und eine Senkung der Grunderwerbsteuer angegangen wird.
Die privaten Vermieter sind ein zentraler Stabilitätsfaktor für den Wohnungsmarkt.

Daher darf es keine weiteren Gängelungen des privaten Eigentums geben. Die Politik muss endlich wieder die privaten Einzeleigentümer in den Fokus ihrer Wohnungspolitik stellen.

Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.