Immobilieneigentümer im Land sind nicht gut auf die Politik zu sprechen

Immobilieneigentümer stellen in Rheinland-Pfalz zwar eine Mehrheit –  müssen aber mit ungünstigen politischen Entscheidungen zurechtkommen. Das drückt die Stimmung, zeigt klar das Eigentümer-Barometer 2017 des Haus & Grund Landesverbands.

Von Dr. Ilse Preiss

Der Start gelang auf Anhieb: Mehr als 600 Immobilieneigentümer aus ganz Rheinland-Pfalz griffen in den letzten Wochen zum Stift und füllten den Fragebogen für das erste Eigentümer-Barometer des Haus & Grund Landesverbands aus. Viele von ihnen nennen mehrere Immobilien ihr Eigen, sodass Aussagen für weit über 1.200 Objekte erfasst werden konnten – vom (überwiegend selbst genutzten) Einfamilienhaus über Mehrfamilienhäuser und WEG-Wohnungen bis hin zu Wohn- und Geschäftshäusern sowie reinen Gewerbeimmobilien.

Die Befunde sind äußerst vielfältig; zahlreiche Teilnehmer nutzten zudem die Gelegenheit, über die erbetenen Kreuzchen hinaus ihre Sicht der Dinge in teilweise recht ausführlichen Kommentaren festzuhalten. Diese werden demnächst in einer zweiten Auswertungsrunde gesichtet, zusammengefasst und den Haus & Grund Verantwortlichen zugänglich gemacht.

Auch wenn die großen regionalen Unterschiede des Wohnungsmarktes in Rheinland-Pfalz nicht vernachlässigt werden dürfen: Die erste Auswertung des Datenmaterials förderte bei den meisten angesprochenen Themen klare Mehrheiten und eindeutige Positionen unter den Immobilieneigentümern zutage. Bestes Beispiel ist das Ergebnis zur Frage, welche Faktoren erfahrungsgemäß die langfristige Vermietbarkeit von Immobilien beeinflussen (siehe Grafik oben).

Optischer Eindruck des Objekts ist das wichtigste Argument

Eine Wohnung, die auf Jahre hinaus für Mieter interessant bleiben soll, sagen mehr als vier von fünf Befragten, muss vor allem immer optisch gut in Schuss sein. Dicht dahinter auf Rang 2 der wichtigsten Aspekte: die attraktive Lage der Immobilie – mehr oder weniger gleichauf mit der Antwort, die Bausubstanz dürfe keinen Sanierungsstau aufweisen. Ein nur geringfügig weniger wichtiges Argument ist nach Ansicht von rund drei Viertel der Befragten der niedrige Energieverbrauch. Es folgen die Gesichtspunkte „moderne technische Ausstattung“, „altersgerechter Zuschnitt“ und „guter Einbruchschutz“. Erst auf Rang 8 landet das in der politischen Diskussion der vergangenen Monate so ausführlich und kontrovers diskutierte Thema: die Höhe der Kaltmiete. Und deutlich abgeschlagen auf dem letzten Rang findet sich in unserer Befragung das Argument der Kinder- bzw. Familienfreundlichkeit einer Immobilie wieder.

Unterschiedliche Erfahrungen bei der Vermietung

Dass viele Vermieter darauf achten, ihre Immobilie(n) baulich auf dem aktuellen Stand zu halten, ist die eine Seite der Medaille. Wie aber sieht es mit der anderen Seite aus – den passenden Mietern für das Objekt, in das regelmäßig investiert wird? Da gehen die Erfahrungen der Befragten naturgemäß auseinander (siehe Grafik rechts). Die Chance, einen guten Mieter zu finden, schätzt gut jeder Dritte als „unverändert gut“ ein. Etwa jeder Zehnte ist sogar der Meinung, sie sei „besser als vor fünf Jahren“. Doch das Lager derer, die komplett gegenteiliger Ansicht sind, ist fast genauso groß. Knapp 20 Prozent der Befragten nämlich meinen, die Chance auf einen guten Mieter sei „unverändert schlecht“. Fast ein Drittel befindet sogar, sie sei „schlechter als vor fünf Jahren“.

Das Ergebnis spiegelt die höchst unterschiedlichen Einzelerfahrungen wider – und verdeutlicht erneut, wie wichtig die von Haus & Grund gebotenen Serviceleistungen rund um die Vermietung (Stichworte: rechtssicherer Mietvertrag, Solvenzcheck) in der Praxis werden können. Dies gilt umso mehr, wenn gleichzeitig die Aussagen zum Verhältnis mit den Mietern einbezogen werden.

Stattliche Liste an Themen, die zu Streit mit dem Mieter führen können

„Ich habe nur problemlose Mietverhältnisse“ gibt da einerseits rund ein Drittel der Befragten zu Protokoll. Andererseits findet sich eine stattliche Liste an Themen, die zu Auseinandersetzungen mit Mietern geführt haben. Das Nicht-Einhalten der Hausordnung liegt in dieser Rangliste ganz vorne, gefolgt von unpünktlichen bzw. unvollständigen Mietzahlungen und unterschiedlichen Ansichten zur Betriebskostenabrechnung. Auffallend: Mehr als jede vierte Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern betraf das Thema „Schimmel in der Wohnung“.

Private Vermieter erhöhen selten die Miete

Wie schon eine Reihe anderer Erhebungen zuvor bestätigt auch das Eigentümer-Barometer 2017: Das Ausnutzen aller Möglichkeiten für Mieterhöhungen entspricht keineswegs dem höchsten Interesse privater Vermieter. Gerade mal für knapp ein Drittel der erfassten Objekte wurde im vergangenen Jahr die Kaltmiete erhöht. Den mit Abstand häufigsten Grund dafür bildete ein Mieterwechsel. Weitere wichtige Gründe waren die erfolgte Modernisierung der Wohnung und die Tatsache, dass eine regelmäßige Anpassung der Miethöhe vertraglich vereinbart ist. Die Mietpreisbremse, die seit 2015 in Mainz, Trier und Landau gilt, spielt so gut wie keine Rolle in den Überlegungen der befragten Vermieter.

Schlechte Stimmung bei den Immobilieneigentümern

„Würden Sie die Immobilie(n), die Sie besitzen, heute wieder kaufen?“ lautete eine weitere Frage im Eigentümer-Barometer. Für mehr als zwei Drittel der erfassten Objekte antworteten die Eigentümer mit „Ja“, wenn auch zum Teil „mit Abstrichen“ (siehe Grafik rechts). In 14,4 Prozent der Immobilien würden die Besitzer ihr Geld „wohl eher nicht“ mehr stecken, 6,7 Prozent erwiesen sich offensichtlich als schlechte oder womöglich sogar Fehlinvestition.

Die Werte zeigen: Grundsätzliche Zweifel an der Art ihrer Geldanlage hegen die Immobilieneigentümer hierzulande nicht. Gute Stimmung aber herrscht unter einer der wichtigsten Mehrheitsgruppierungen in Rheinland-Pfalz – die Eigentümerquote beträgt ja fast 58 Prozent – keineswegs, wie die weiteren Ergebnisse der Befragung belegen (siehe dazu Grafiken unten links).

So schätzt eine klare Mehrheit das allgemeine politische Klima für Immobilieneigentümer als „schlecht“ ein. Drei von vier Befragten machen dafür die immer heftigeren Eingriffe der Politik in die Eigentumsrechte verantwortlich, jeder Zweite beklagt die immer höheren Steuern und Abgaben, die er zu zahlen hat. Immerhin 12,6 Prozent erinnern daran, dass es vielfältige Zuschüsse und Programme zur Förderung des Eigentums gibt.

Eines der größten Ärgernisse: einseitige Vorschriften und Urteile

Eines der größten Ärgernisse der privaten Haus- und Grundbesitzer lässt sich klar benennen: „Mich verärgert die Gängelung durch staatliche Vorschriften und einseitige Gerichtsurteile“ sagen zwei Drittel der Befragten. Auf Platz 2 der Themen, die besonderen Kummer bereiten, liegt die Sorge um den dauerhaften Werterhalt der Immobilie(n). Etwa ein Viertel der Befragten hat Sorge, die Immobile(n) nicht dauerhaft vermieten zu können, etwa ein Fünftel fürchtet, im hohen Alter nicht in der eigenen Wohnung bzw. im eigenen Haus bleiben zu können.

Manche politische Entscheidung scheint zumindest bei den privaten Eigentümern einigermaßen ins Leere zu laufen. So hatten fast zwei Drittel der Befragten mit der umstrittenen Einführung des Bestellerprinzips für Maklerleistungen eh nichts am Hut: Sie vermieten ihre Immobilien schon immer ohne die Hilfe eines Maklers. Jeder Fünfte hat Konsequenzen aus der neuen Situation gezogen und beauftragt keinen Makler mehr, sondern vermietet jetzt in Eigenregie.

Bleibt noch ein Thema, das erst nach der Bundestagswahl wieder richtig aufs Tapet kommen dürfte: die Grunderwerbsteuer. Auch hier erbrachte das Eigentümer-Barometer 2017 klare Positionen. Fast vier von fünf Befragten finden, der Immobilienerwerb sei generell mit viel zu hohen Nebenkosten belastet und plädieren für grundsätzliche Änderungen bei diesem Thema. 43,3 Prozent würden Vergünstigungen für junge Familien mit Kindern begrüßen, 41,6 Prozent möchten Vergünstigungen für Senioren – Stichwort Absicherung der Altersvorsorge.