Energiekosten: Vermieter und Mieter dürfen jetzt nicht gegeneinander ausgespielt werden!

Die Energiekosten sind bereits vor dem Krieg in der Ukraine gestiegen, seit dessen Beginn erreichen die Preise schwindelerregende Höhen. Vermieter und Mieter müssen nun erst mal möglichst kühlen Kopf bewahren. Aber klar ist: Sowohl Eigentümer als auch Mieter sollten hohe Rücklagen bilden.

Foto: M. Schuppich / Adobe Stock

Von Verbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Bereits vor Beginn des russischen Angriffs auf die Ukraine sind die Energiepreise deutlich gestiegen. Im Februar kosteten 2.000 Liter Heizöl durchschnittlich 1.926 Euro, das sind rund 58 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. Im laufenden Jahr muss vor allem für Heizung und Warmwasser mit weiteren Preissteigerungen gerechnet werden. Der Krieg in der Ukraine hat diese Entwicklung noch einmal massiv beschleunigt.

Diese Steigerungen wirken sich auf die jetzt zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2021 kaum aus. Heizöl, das 2021 verfeuert wurde, wurde oft bereits 2020 zu einem günstigen Preis eingekauft. Die drastischen Gaspreissteigerungen erfolgten erst Ende 2021. Die Erhöhung der Nebenkosten für 2021 fällt somit eher gering aus.

Zunächst eine wichtige Klarstellung: Heizkosten sind keine „zweite Miete“

In der politischen Diskussion und der Berichterstattung der Medien ist zum wiederholten Mal vom Märchen der „zweiten Miete“ die Rede. Damit wird Stimmung gegen Vermieter erzeugt und der Eindruck vermittelt, dass Vermieter für die steigenden finanziellen Belastungen der Mieter verantwortlich wären. Dieser Stimmungsmache tritt Haus & Grund entschieden entgegen. Die Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser sind Verbrauchskosten der jeweiligen Bewohner einer Immobilie und treffen Vermieter und Mieter gleichermaßen. Von einer „Miete“ als Entgelt für die Überlassung einer Wohnung kann dabei keine Rede sein. Hier darf es nicht zu weiterer Stimmungsmache gegen Vermieter kommen. Gerade Haus & Grund Mitglieder als private Kleinvermieter sind stets um ein harmonisches und soziales Miteinander gegenüber ihren Mietern bemüht.

Gemeinsam dem Anstieg der Heizkosten stellen

In den Medien sind zunehmend Verbrauchertipps veröffentlicht, die auf ein vollständiges Ausschalten der Heizung abzielen. Davon ist dringend abzuraten, da ansonsten die Gefahr der Schimmelbildung steigt. Vermieter sollten die Mieter diesbezüglich sensibilisieren. Zyniker empfehlen zudem, Wolldecken an Mieter zu verteilen. Statt solch absurder Gedanken sollten sich Vermieter und Mieter der Realität des Heizkostenanstiegs gemeinsam stellen und einen fairen Umgang damit anstreben.

Absenkung der EEG-Umlage ist nur ein Tropfen auf den heißen Stein

Mit der bereits zum 1. Juli 2022 geplanten Absenkung der EEG-Umlage soll sichergestellt werden, dass es im zweiten Halbjahr 2022 zu einer spürbaren Entlastung von Letztverbrauchern bei den Stromkosten kommt. Dazu enthält das Gesetz Regelungen zur Weitergabe der Absenkung. Stromlieferanten werden in den jeweiligen Vertragsverhältnissen zu einer entsprechenden Absenkung der Preise zum 1. Juli 2022 verpflichtet. Wirtschafts- und Klimaschutzminister Habeck erklärte darüber hinaus, dass fossile Energien und ihre Importabhängigkeit die Ursachen für den Energiepreisanstieg seien. Mit dem Ausbau der erneuerbaren Energien würde alles billiger werden. In der aktuellen Lage wird das aber weder Selbstnutzern noch Vermietern oder Mietern helfen.

Ohne Anpassung der Vorauszahlungen drohen 2023 massive Nachzahlungen

Bei den im Frühjahr 2023 zu erstellenden Jahresabrechnungen für das Jahr 2022 werden die Preiserhöhungen bei Öl und Gas, aber auch die CO2-Steuer erstmals voll durchschlagen.

Beispiel:

Die Heiz- und Warmwasserkosten für eine 100 m² große Wohnung sollen durchschnittlich 130 Euro/Monat; d.h. 1.560 Euro/jährlich betragen. Bei einer Verdoppelung der Energiepreise betragen die Heizkosten dann 3.120 Euro. Werden diese im Frühjahr 2023 bei gleichbleibenden Vorauszahlungen abgerechnet, würde eine Nachzahlung von 1.560 Euro fällig. Diese Nachzahlung kann noch deutlich höher ausfallen, wenn aufgrund der niedrigen Temperaturen im Februar und März dieses Jahres mehr Heizenergie verbraucht wird oder die Preise infolge des Ukraine-Krieges noch weiter ansteigen werden. Je nach Anzahl der Bewohner – auch abhängig vom Heizverhalten und dem energetischen Zustand des Hauses – ist Anfang nächsten Jahres mit Nachzahlungen von mehreren tausend Euro zu rechnen.

Rechtslage bei Anpassung der Vorauszahlungen

Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten hat, gilt § 560 IV BGB. Danach kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Erklärung wirkt für die nächste Mietzahlung und sollte daher rechtzeitig dem Mieter zugehen.

Die Formulierung „nach einer Abrechnung“ regelt die Frage, wann eine Anpassung erfolgen kann. Das bedeutet, dass das Recht zur Anpassung vom Ergebnis der letzten Abrechnung abhängen soll. Damit ist nicht verbunden, dass die Anpassung zeitgleich oder unmittelbar nach Erstellung einer Betriebskostenabrechnung erfolgen muss. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Abrechnung stellt lediglich sicher, dass die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst exakt entsprechen.

Eine Ausnahme gilt, wenn andere Anhaltspunkte für eine künftige Erhöhung oder Verringerung der Betriebskosten vorhanden sind. Dann ist eine Anpassung entsprechend der künftigen Betriebskostenbelastung – also aktuell unter Berücksichtigung der steigenden Energie- und Heizkosten – auch zum jetzigen Zeitpunkt möglich. Ohne Berücksichtigung des alten Saldos wird allein aufgrund steigender Energie- und Heizkosten ein Zuschlag in angemessener Höhe für möglich gehalten. Die angemessene Höhe ergibt sich aus der vom Energieversorger vorgenommenen Preissteigerung.

Mit der „angemessenen Höhe“ der Vorauszahlungen sollen dem Vermieter ausreichende Mittel zur Deckung der laufenden Betriebskosten zur Verfügung stehen. Gleichzeitig soll der Mieter vor unnötigen Belastungen geschützt werden. Auch wenn die letzte Betriebskostenabrechnung Ausgangspunkt und Orientierung für eine Anpassung der Vorauszahlungen ist, so sind die Vertragsparteien nicht gehindert, auch andere – bereits eingetretene oder noch eintretende – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden, zu berücksichtigen. Nach herrschender Meinung können sowohl der Mieter als auch der Vermieter somit eine entsprechende Anpassung vornehmen, wenn solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen lassen als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre.

Grundsätzlich setzt das Anpassungsrecht voraus, dass die letzte Betriebskostenabrechnung einen Saldo zu Gunsten der einen oder anderen Partei ausweist. In diesem Fall kann die begünstigte Partei eine Änderung der Vorauszahlung entsprechend einem Zwölftel des jeweiligen Saldos verlangen. Hilfsweise und sofern die abgerechnete Betriebskostenabrechnung keine Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen auch aufgrund steigender Energie- und Heizkosten bietet oder mit Unsicherheiten verbunden ist, kann auch eine einvernehmliche und individuelle Vereinbarung mit dem Mieter getroffen werden.

Fazit: Vorauszahlungen sollten deutlich erhöht werden

Haus & Grund empfiehlt daher, bereits jetzt aktiv mit Mietern den Dialog zu suchen und eine deutliche Anhebung der monatlichen Vorauszahlungen zu vereinbaren. Aufgrund der exorbitanten Steigerung der Energiepreise, die wegen des Ukraine-Krieges und der aktuellen Inflation im laufenden Jahr noch weiter ansteigen können, drohen ohne zusätzliche monatliche Anpassungen erhebliche Nachzahlungen, in Einzelfällen von mehreren tausend Euro. Die gleiche Problematik trifft Wohnungseigentümer einer WEG. Zur Vermeidung von wirtschaftlichen Schwierigkeiten, die solch extrem hohe Nachzahlungen im nächsten Frühjahr bringen könnten, sollten auch Eigentümer bereits Geld zurücklegen, um wirtschaftliche Probleme zu vermeiden.

Unser Autor: Ralf Schönfeld 
ist Verbandsdirektor des 
Landesverbands Haus 
& Grund Rheinland-Pfalz.