Die vermietete Eigentumswohnung – das (noch) unbekannte Wesen

Die dringend benötigte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes soll bereits bis zum Jahresende erfolgen. Grundsätzlich begrüßt Haus & Grund die nun in einem Arbeitspapier vorgestellten Vorschläge. Nachbesserungsbedarf besteht aber bei der Harmonisierung von WEG- und Mietrecht.

Foto: Andrey Popov / Adobe Stock

Von Verbandsdirektor
RA Ralf Schönfeld

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat jetzt den Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vorgestellt. Zuvor war die Reform des Gesetzes im Koalitionsvertrag festgeschrieben worden.

Das BMJV und das bayerische Justizministerium hatten bereits im Juli 2018 zwei Diskussionsentwürfe zur Änderung der maßgeblichen Gesetze veröffentlicht, deren Vorschläge sich im Abschlussbericht teilweise wiederfinden.

Erste WEG-Reform seit 2007 geplant

Das WEG war zuletzt im Jahr 2007 grundlegend reformiert worden. Diese Reform betraf im Wesentlichen die Ausweitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, Änderungen im Verfahrensrecht und die Regelung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Der Koalitionsvertrag zwischen SPD und CDU/CSU sieht für die laufende Legislaturperiode vor, die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts zu reformieren und mit dem Mietrecht zu harmonisieren, „um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchschutz zu erleichtern“.

Abschlussbericht enthält zahlreiche Vorschläge

Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform hat ihren Abschlussbericht mit zahlreichen Vorschlägen für Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vorgelegt. Daraus soll nun ein Gesetzentwurf erarbeitet werden. Ziel ist es, Schwachstellen im Wohnungseigentumsrecht zu beseitigen und das Wohnungseigentumsgesetz praxisnäher gestalten.

Der Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform umfasst 109 Seiten, untergliedert in 17 Themenkomplexe. Er dient nun als Basis für einen Gesetzentwurf für eine WEG-Novelle. Bereits bis Ende diesen Jahres soll der Entwurf zu Änderungen am Wohneigentumsrecht vorliegen.

Jetzt ist die Bundesjustizministerin am Zug, auf Basis dieser Ergebnisse zügig einen konkreten Gesetzesvorschlag vorzulegen. Dabei gilt es auch, drängende Fragen des Klimaschutzes, der demografischen Entwicklung und des Verbraucherschutzes mit einer umfassenden Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts zu beantworten.

Die Wohnungseigentümer brauchen mehr Rechtssicherheit für ihre Investitionen. Mit einem klar und deutlich formulierten WEG muss die Politik Wohnungseigentümer in ihren Plänen zur Modernisierung und klimafreundlichen Umgestaltung ihres Eigentums unterstützen.

Harmonisierung von WEG- und Mietrecht wichtig

Gerade in Ballungsräumen gewinnen vermietete Eigentumswohnungen immer mehr an Bedeutung. Bereits heute werden 70 Prozent aller neu gebauten Eigentumswohnungen vermietet.

Doch vermietende Wohnungseigentümer, die der Gesetzgeber 1951 beim Erlass des WEG-Gesetzes noch nicht gesondert im Blick hatte, sitzen „zwischen den Stühlen“ des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, die beziehungslos nebeneinander stehen.

Im Verhältnis zwischen Mieter und Wohnungseigentümer gilt das Mietrecht nach dem BGB, im Verhältnis Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft das WEG-Gesetz sowie die Teilungserklärung. Dies führt immer wieder zu gravierenden Konflikten, da die gesetzlichen Grundlagen nicht aufeinander abgestimmt sind.

In der Folge kann der vermietende Eigentümer Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gegenüber seinem Mieter durchsetzen, ohne gegen mietrechtliche Vorschriften zu verstoßen.

Bestandteil der Reformüberlegungen ist nun auch die maßgeblich durch Haus & Grund vorgeschlagene Harmonisierung des Miet- und WEG-Rechts. Zwar bleiben die bisherigen Vorschläge hinter den eingebrachten Forderungen zurück. Doch es ist bereits ein großer Erfolg, dass die vermietenden Wohnungseigentümer endlich in den Fokus der Politik gerückt sind.

Damit erhalten vermietende Wohnungseigentümer endlich die notwendige politische Aufmerksamkeit. Die aktuell vorliegenden konkreten Vorschläge bleiben allerdings hinter den Forderungen von Haus & Grund zurück. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens muss zur Schaffung von Rechtssicherheit nachgebessert werden.

Beispielsweise könnte gesetzlich geregelt werden, dass sich das mietvertragliche Gebrauchsrecht nach dem in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässigen Gebrauch – also etwa nach der Teilungserklärung und der Hausordnung – richtet.

Haus & Grund im Gespräch mit Justizminister Mertin

Diskutierten über die WEG-Reform (v.l.): Manfred Leyendecker, Vorsitzender von Haus & Grund Rheinland-Pfalz, Vorstand Christoph Schöll, Justizminister Herbert Mertin, Vorstand Karlheinz Glogger und Verbandsdirektor Ralf Schönfeld. - Foto: Haus & Grund

Die Vertreter des Landesverbands Haus & Grund Rheinland-Pfalz haben sich aus diesem aktuellen Anlass bereits mit Justizminister Herbert Mertin getroffen und die aktuellen Reformüberlegungen diskutiert.

Dabei wurden folgende zentralen Haus & Grund Forderungen betont:

• Schaffung gleichlautender Regelungen zur Barrierefreiheit und Elektromobilität im WEG-Gesetz und BGB
• Ermöglichung von Betriebskostenabrechnungen ohne fehleranfällige und intransparente Umrechnungen
• Kein Scheitern von Modernisierungsmieterhöhungen an Ankündigungen oder Formalien
• Anpassung von Mietminderungsrechten aufgrund von Mängeln des Gemeinschaftseigentums
• Wirkung der Hausordnung der WEG auch für Mieter

Insbesondere für die Beseitigung der Problematik der Betriebskostenabrechnung wurde Minister Mertin um Unterstützung gebeten: Wenn die Verteilungsschlüssel und das Abrechnungsprinzip der Betriebskostenabrechnung für Mieter der Einzelabrechnung des vermietenden Eigentümers entsprechen, kann der Vermieter seine Pflicht zu einer transparenten, korrekten Abrechnung mit dem Mieter wesentlich einfacher und sicherer nachkommen.

Das ist bei jetziger Rechtslage in der Praxis aber häufig nicht gegeben. Die Verteilungsschlüssel bei Betriebskostenabrechnungen in Mietverhältnissen sind nicht zwangsläufig deckungsgleich mit denen der WEG.

Haus & Grund schlägt deshalb vor, in § 556a BGB eine Sonderregelung zu verankern, dass bei einer Änderung der Verteilungsschlüssel während des Mietverhältnisses durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft der abweichende Maßstab auch gegenüber dem Mieter gilt.

Fazit aus Sicht von Haus & Grund

Die vorliegenden Pläne sind ein guter und wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Haus & Grund begrüßt vor allem die Empfehlung, für das Recht der baulichen Maßnahmen eine große Lösung anzustreben und die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, das gemeinschaftliche Eigentum zu modifizieren, zu erweitern.

Die geplante Reform kann so erheblich dazu beitragen, den vielerorts bestehenden Sanierungsstau zu beheben.

Besonders positiv ist zudem, dass sich die Arbeitsgruppe umfassend damit beschäftigt hat, wie WEG- und Mietrecht harmonisiert werden können. Jetzt besteht die Chance, für die vermietete Eigentumswohnung künftige Rechtsstreitigkeiten zu verhindern und damit Eigentümer, Mieter und Gerichte zu entlasten.

Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.