Auf uns Eigentümer im Land kommen unruhige Zeiten zu
Nein, es ist beileibe nicht nur das Thema Flüchtlinge, das (auch) uns private Eigentümer derzeit auf der Seele liegt. In Verbindung mit den aktuellen Plänen der großen Koalition aus CDU/CSU und SPD in Berlin rund um das Mietrecht und die Energiewende lässt die politische Großwetterlage zum Jahresbeginn 2016 keine große Freude aufkommen.
Stürmische Aussichten: Die politische Großwetterlage lässt im Jahr 2016 für private Eigentümer und Vermieter schlimmen Gegenwind befürchten. Dieses Gemälde stammt übrigens von Andreas Achenbach, einem der herausragenden europäischen Landschaftsmaler des 19. Jahrhunderts.
Von unserem Landesverbandsvorsitzenden Manfred Leyendecker
Der Flüchtlingsstrom ins gelobte (Deutsch-)Land sprengt alle Dimensionen. Doch die Selbstbegeisterung über die „Willkommenskultur“ ist in weiten Teilen der Bevölkerung der Sorge gewichen, dass Deutschland es vielleicht doch nicht schafft, mit den vielfältigen Problemen der Masseneinwanderung fertig zu werden.
Die Integration hunderttausender fremder Menschen stellt für unsere Gesellschaft die größte Herausforderung seit dem Zweiten Weltkrieg dar. Um sie zu bestehen, müssen wir aufrichtig sein – zu uns selbst und zu den Menschen, die ihr Leben riskiert haben, um es bei uns leben zu dürfen. In erster Linie gilt es, die Neuankömmlinge mit rechtsstaatlichen Spielregeln und europäischen Werten vertraut zu machen.
Diese Regeln und Konventionen haben Deutschland erst so begehrenswert gemacht, dass es für Millionen zum Ziel ihrer Träume geworden ist. Der Kernbestand dieser Normen ist nicht verhandelbar! In Deutschland steht das Grundgesetz über der Bibel, dem Koran oder jedem anderen Buch, und sei es noch so heilig.
Politik und Gesellschaft (also wir alle) sollten sich darüber im Klaren sein, dass die meisten derer, die zu uns kommen, über kurz oder lang Bürger dieses Landes werden. Deshalb dürfen wir die gewaltige kulturelle Kluft nicht kleinreden. Zur Ehrlichkeit gehört auch die banale Feststellung, dass die meisten Flüchtlinge aus Ländern kommen, die vom Islam geprägt sind. Das wird Deutschland verändern, ohne dass das etwas Schlechtes sein muss. Damit Deutschland sich ändert und dennoch so lebenswert bleibt wie bisher, müssen wir aber nach Kräften darauf Einfluss nehmen, wie es sich ändert. Sonst schaffen wir es in der Tat nicht.
Keine Zwangsbewirtschaftung von Immobilien als Unterkünfte
Unter keinen Umständen kann hingenommen werden, dass der Staat die Zuwanderung zum Anlass nimmt, um in die Rechte seiner Bürger einzugreifen. Immobilien zu beschlagnahmen wie beispielsweise in Hamburg oder Berlin, um politische und wirtschaftliche Flüchtlinge einzuquartieren, ist das falsche Mittel und obendrein ein fatales Signal. Dass der Staat die Eigentümer für die Zwangsmaßnahmen entschädigt, mag für diese mitunter ein Trost sein. Für die Steuerzahler ist es das dagegen keineswegs. Schon hat sich gezeigt, dass manche Hauseigentümer ihre Wohnungen lieber konfiszieren lassen als sie selbst zu vermieten, weil sie dann nicht mehr den strengen Pflichten des Mieterschutzes unterliegen.
Aber all das geht auf Kosten jener, die schon jetzt Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben. Bekanntlich diente die Lage der sozial Schwachen der großen Koalition noch vor kurzem als Argument für eine Zwangsbewirtschaftung durch die so genannte Mietpreisbremse. Wenn die Politik eine „Willkommenskultur“ propagiert, die in fast allen anderen EU-Staaten auf Befremden stößt, muss sie auch selbst mit deren Folgen klarkommen. Die Rezepte sind dieselben, wie sie schon jetzt für den (in Ballungsgebieten) knappen Wohnraum gelten: den Neubau ankurbeln statt ihn durch immer neue Gängeleien abzuwürgen.
Das Privateigentum muss unantastbar bleiben
Das grundgesetzlich garantierte Privateigentum ist keine Erfindung kapitalistischer Egonomen, sondern das einzige Mittel der Konfliktlösung in einer zivilisierten Gesellschaft. Es gibt den Menschen die Freiheit, sich wirtschaftlich zu entfalten. Jede Aggression gegen das Privateigentum ist daher ein Angriff auf die Freiheit und den sozialen Frieden. Daher gilt es mit aller Kraftanstrengung zu verhindern, dass die Zuwanderung unser Wirtschafts- und Gesellschaftsmodell irreparabel beschädigt.
Es geht nicht ohne die privaten Vermieter
Es gehört zur gesamtgesellschaftlichen Aufgabe der kommenden Jahre, den häufig traumatisierten Flüchtlingen nicht nur ein Dach über dem Kopf zu verschaffen, sondern ihnen ein wirkliches Zuhause zu geben. Private Immobilieneigentümer verfügen über 80,6 Prozent aller Wohnungen in Deutschland; sie bieten 66 Prozent der Mietwohnungen und knapp 30 Prozent aller Sozialwohnungen an. Diese statistischen Werte verdeutlichen, dass wir privaten Eigentümer eine herausragende Rolle bei der künftigen Integration der Migranten spielen.
Derzeit stehen in Rheinland- Pfalz etwa 70.000 Wohnungen leer. Aus rechtlichen und wirtschaftlichen Gründen ist zu empfehlen, nicht direkt an Flüchtlinge bzw. Asylbewerber zu vermieten. Vielmehr sollte ein Mietverhältnis ausschließlich mit der Kommune abgeschlossen werden, die dann ihrerseits den angemieteten Wohnraum an die endgültigen Nutzer zuweist. Eine langfristige Vermietung gibt den Vermietern Sicherheit und den Kommunen die Möglichkeit, eine hohe Fluktuation der Flüchtlinge zu vermeiden. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt nehmen die Kommunen noch eine divergierende Haltung ein: manche befürworten die Kooperation, manche lehnen sie entschieden ab.
Im Saarland wurde ein Krisenstab gebildet, an dem neben der Politik und den kommunalen Wohnungsunternehmen auch Haus & Grund teilnimmt. Der Innenminister unterstützt den Abschluss langfristiger Mietverträge zwischen den privaten Vermietern und den Kommunen. Unser Appell an die Landesregierung, dieses Erfolgsmodell auch hierzulande zu verfolgen, hat noch keinen durchgreifenden Widerhall gefunden. Wir werden in unserem Bemühen aber nicht nachlassen.
Weitere Verschärfung des Mietrechts geplant
Nachdem der Bundestag im April 2015 die „Mietpreisbremse“ und das „Bestellerprinzip“ für Maklerkosten verabschiedet hat, hat der Bundesjustizminister Ende November 2015 ein Eckpunktepapier für das zweite Reformpaket des Mietrechts vorgelegt. Dabei geht es vor allem um zwei Punkte: Die Möglichkeit für Vermieter, Modernisierungskosten auf ihre Mieter umzulegen, wird deutlich eingeschränkt. Zudem soll der Beobachtungszeitraum von Mietspiegeln erheblich ausgeweitet werden. Das würde Mieterhöhungen in laufenden Verträgen ebenso erschweren wie bei Neuvermietungen. Das Vorhaben geht zurück auf eine Absprache im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD.
Garaus für die Wohnungswirtschaft
Bislang dürfen Vermieter jährlich elf Prozent ihrer Kosten auf die Mieter umlegen, wenn sie eine Wohnung modernisieren. Das soll nun mehrfach begrenzt werden. So wird der zulässige Prozentsatz auf acht Prozent gesenkt. Hinzu kommt eine doppelte Kappungsgrenze: Innerhalb von acht Jahren soll die Miete um höchstens 50 Prozent steigen dürfen, auf keinen Fall aber um mehr als 4 Euro je Quadratmeter. All dies wird zudem stärker als bisher auf notwendige Kosten begrenzt.
Erschwert werden zudem Mieterhöhungen sowohl im Bestand wie auch (in Großstädten oder anderen „Ballungsgebieten“) bei Neuvermietungen. Die unterschiedlichen Kappungsgrenzen hierfür orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird vor allem in größeren Städten durch Mietspiegel ermittelt, die die Miethöhe vergleichbarer Immobilien erfassen – allerdings nur, wenn der Mietvertrag in den vergangenen vier Jahren zustande gekommen ist. Diese Berechnungsgrundlage soll auf zehn Jahre ausgeweitet werden, was den maßgeblichen Durchschnittswert senken würde.
Sturmlauf gegen Regierungspläne
Falls diese Pläne Gesetz werden sollten, wären dringend benötigte Investitionen in den Neubau, den altersgerechten Umbau und die energetische Sanierung von Wohnungen aufs Höchste gefährdet. Mehr noch: Die Wohnungswirtschaft käme gleichsam zum Erliegen. Hinter diesen Plänen kann eigentlich nur Bosheit gegen die Wohnungseigentümer oder gesetzgeberische Unvernunft stecken.
Es muss im Allgemeinwohlinteresse liegen, dass der Gesetzgeber einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt durch seine gesetzlichen Regelungen anstrebt. Der beste Mieterschutz nützt zwar dem einzelnen Mieter, schadet aber der Gesamtheit aller Mieter, wenn potenzielle Investoren als Vermieter verschreckt werden, weil sich ihre Investitionen nicht lohnen, weder durch Ertrag noch durch Wertsteigerung.
Gestiegene Materialanforderungen, Energie-Einsparvorgaben, Baulandpreise, Steuern: Überall wird der Staat zum Preistreiber fürs Bauen. Den Eigentümern/Vermietern sollen aber die Hände gebunden sein. Wie reimt sich das zusammen? Gegen die angedrohten Folterwerkzeuge wird die gesamte Wohnungswirtschaft Sturm laufen müssen.
Energiekosten in den Griff bekommen
Der Gesetzgeber wirbt einseitig um die Gunst der Mieter mit Mietobergrenzen. Mietuntergrenzen kommen in der Diskussion nicht vor. Sie könnten einen Hinweis dafür geben, wie viel ein Vermieter investieren muss, um die Kosten für Grundstück, Bau, Finanzierung, Ausstattung und Renovierungsrücklagen abzudecken. Und wo bleibt eigentlich die Obergrenze für die exorbitant steigenden Energiekosten und anderen Verbrauchskosten, die die Entwicklung der Kaltmieten um ein Vielfaches übertreffen? Weil die Weichen in der Energiepolitik falsch gestellt sind, steigen die Strompreise weiter. Atom- und Kohleausstieg zugleich – das macht Strom zum Luxusgut und treibt die Kosten in die Höhe.
In diesem Zusammenhang wird immer wieder von der so genannten zweiten Miete gesprochen. Ein Begriff, den wir strikt ablehnen, weil er in abgefeimter Weise suggeriert, dass der Vermieter zweimal Miete kassiert. Der Bundeswirtschaftsminister muss die Energiewende-Kosten in den Griff bekommen: Subventionen streichen statt neue schaffen und das Erneuerbare-Energien-Gesetz ganz abschaffen.
Auch die kommunalen Abgaben dürfen nicht weiter explodieren. Weil die Kommunen vielerorts finanziell am Abgrund stehen, überdrehen sie die Gebühren- und Abgabenschraube und degradieren die Eigentümer zur willfährigen Melkkuh.
Flächendeckende Grundsteuerbremse
Vor allem brauchen wir eine flächendeckende Grundsteuerbremse. Faktisch ist die Grundsteuer B eine „Volkssteuer“, da sie nicht nur von den Eigentümern, sondern über die Nebenkostenabrechnung auch von den Mietern bezahlt wird. Insofern ist die Grundsteuer B ein eklatanter Preistreiber bei der Mietentwicklung. Gemeinsam mit dem rheinland-pfälzischen Steuerzahlerbund fordern wir analog zum sozialen Mietrecht eine einschneidende Kappungsgrenze: Die Grundsteuer B soll innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen dürfen.
Einen bevorzugten Rang auf dem Forderungskatalog von Haus & Grund nimmt die steuerliche Sonderabschreibung für die energetische Gebäudesanierung ein. Indessen ist zweifelhaft, ob diese Forderung in absehbarer Zeit umgesetzt werden kann.
Einen Vorstoß ganz anderer Art hat unlängst der Bundesfinanzminister ins Spiel gebracht. In den Jahren 2016 bis 2018 soll mit einer Sonderabschreibung der Neubau von Mietwohnungen in Gebieten mit angespannter Wohnungslage angeregt werden. Vorgesehen sind eine Sonderabschreibung von jeweils 10 Prozent für das Jahr der Herstellung und das Folgejahr sowie eine von 9 Prozent für das dritte Kalenderjahr. Da außerdem die übliche Abschreibung von 2 Prozent zusätzlich gelten soll, könnte der Investor 35 Prozent der Kosten in den ersten drei Jahren geltend machen. Die übrigen 65 Prozent wären dann gleichmäßig über 47 Jahre abzuschreiben.
Das Finanzministerium rechnet mit Steuerausfällen in einem dreistelligen Millionenbereich. Die Maßnahme wäre an die Bereitschaft der Länder gebunden, sich an den finanziellen Auswirkungen zu beteiligen. Sie müssten im Zeitraum der Begünstigung von Erhöhungen der Grunderwerbsteuer absehen. So verlockend solche Steueranreize auch sein mögen, sind sie doch nur zu vertreten, wenn sie wenig Mitnahmeeffekte hervorrufen und nicht zu hohem Verwaltungsaufwand führen. Gleiches würde auch für die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung gelten.
Von vorneherein würden wir uns mit Nachdruck gegen eine neuerliche Anhebung der Grunderwerbsteuer wehren. Der derzeitige Satz liegt bei 5 Prozent und gilt seit dem 1. März 2012. In Nordrhein-Westfalen und dem Saarland liegt er bei 6,5 Prozent und in Hessen bei 6 Prozent. Dies könnte Begehrlichkeiten wecken. Besonders hart träfe die Erhöhung des Steuersatzes junge Familien, die bei der Erfüllung ihres Wunsches nach einem Eigenheim oftmals sehr knapp kalkulieren müssen. Aber auch alte Menschen, die ihr zu groß gewordenes Eigenheim veräußern und sich stattdessen eine kleinere und altersgerechte Immobilie zulegen wollten, würden benachteiligt.
Eigenheim wird zur Investition auf Zeit
Der gute Brauch, für Generationen zu bauen bzw. zu kaufen, gilt großenteils nicht mehr. Für viele ist das Eigenheim eine Investition auf Zeit; wenn die Kinder aus dem Haus sind, kommt es immer häufiger vor, dass die Eltern das Objekt gegen ein anderes tauschen wollen, z.B. eine Wohnung in der Großstadt. Die erhöhte Grunderwerbsteuer würde jedoch die Mobilität nicht unwesentlich erschweren.
Unser Autor: Manfred Leyendecker,
Vorsitzender von Haus & Grund
Rheinland-Pfalz.
Foto: Haus & Grund RLP