Mangel an der Mietwohnung: So vermeiden Sie teuren Streit

Der zugedrehte Wasserhahn tropft, die Heizung wird nicht mehr richtig warm, an der Badezimmerwand bildet sich Schimmel – kann alles vorkommen, sorgt in einem Mietverhältnis aber oft für erheblichen Ärger. „Grund dafür ist die teilweise etwas unklare Rechtslage rund um einen solchen Mietmangel“, sagt Rechtsanwalt Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz. Das gilt auch für einen besonders häufigen Streitpunkt: eine – möglicherweise vorschnelle oder zu hohe – Mietminderung seitens des Mieters.

Erster Handlungsschritt für Mieter: die Mängelanzeige

Ein Mangel liegt kurz gesagt immer dann vor, wenn der Ist-Zustand der Mietsache von dem im Mietvertrag vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Das muss der Mieter dem Vermieter (oder dessen Vertreter, z.B. die Hausverwaltung) unverzüglich in einer so genannten Mängelanzeige mitteilen. „Schließlich kann der Vermieter nur dann handeln und den Mangel beseitigen, wenn er Kenntnis davon erlangt“, erläutert Schönfeld. Wichtig dabei: Je ernster der Mangel und die damit möglicherweise einhergehende Gefahr – sei es nun für die Gesundheit der Bewohner oder für die Bausubstanz –, desto rascher muss diese Mängelanzeige erfolgen. Lässt sich der Mieter zu viel Zeit, kann er nicht nur seinen Beseitigungsanspruch verlieren, sondern sich im schlimmsten Fall sogar schadenersatzpflichtig machen.
Besondere Anforderungen an die Form der Mängelanzeige bestehen nicht. Inhaltlich müssen aber – am besten schriftlich – Art und Umfang des Mangels möglichst konkret beschrieben werden, auch damit der Vermieter die notwendigen (Reparatur-)Maßnahmen veranlassen kann. Die Kosten hierfür trägt zunächst einmal der Vermieter. Ausnahme: Wenn im Mietvertrag eine so genannte Kleinreparaturklausel vereinbart wurde, muss der Mieter kleinere Reparaturen – wie etwa die eines tropfenden Wasserhahns – möglicherweise aus eigener Tasche bezahlen.

Als Vermieter der Ursache auf den Grund gehen

Die Kosten liegen aber oft höher als der in dieser Klausel vereinbarte Betrag. „Daher sollte je nach Mangel und Umfang erst einmal die Suche nach der Ursache anstehen“, sagt Jurist Schönfeld. Beispiel Schimmel: Dessen Entstehung kann durch die feuchtigkeitsanfällige Bausubstanz begünstigt sein, aber ebenso durch ein mangelndes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters – oder beides wirkt zusammen. „Je nachdem, was überwiegt, können die Rechtsfolgen verschieden sein“, erklärt der Experte. Kann der Vermieter beweisen, dass das Wohnverhalten des Mieters verantwortlich ist, muss dieser die Kosten für die Schadensbeseitigung tragen. Liegt der Schimmelbefall aber etwa an einer mangelhaften Außenisolierung, so darf der Mieter für die Zeit dieser Gebrauchsbeeinträchtigung die Miete um einen angemessenen Betrag mindern.

Die Miete kürzen – aber um welchen Betrag?

Apropos angemessen: Über die Höhe einer möglichen Mietminderung herrscht oft Uneinigkeit. Nicht nur zwischen Vermietern und Mietern, sondern auch vor den unterschiedlichen Amtsgerichten. Konkrete Regelungen dazu gibt es im maßgeblichen § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nämlich nicht. Hier ist lediglich von einer „angemessen herabgesetzten Miete“ die Rede. „Bezüglich bestimmter Gebrauchsbeeinträchtigungen haben sich zwar gewisse ,übliche' Minderungshöhen in der laufenden Rechtsprechung herauskristallisiert, aber letztlich kommt es immer auf die Beeinträchtigung des Wohnwerts im konkreten Einzelfall an“, so Rechtsanwalt Schönfeld.

Ohne Mängelanzeige keine Mietminderung

Klar ist: Solange der Mangel oder Schaden vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat, darf der Mieter die Miete kürzen – selbstverständlich nur, wenn er den Mangel nicht selbst verursacht hat oder dieser bereits bei Vertragsabschluss vorhanden bzw. bekannt war. Eine weitere Grundvoraussetzung für eine Mietminderung ist eben die bereits erwähnte Mängelanzeige. Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann der Mieter zwischen einem (z.B. verkalkte Toilette oder kaputtes Treppenhauslicht) und 100 Prozent (bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Wohnung) von der Miete abziehen. Aber: Kürzt der Mieter einfach die Mietzahlung drastisch, ohne in diesem Umfang dazu berechtigt gewesen zu sein, riskiert er sogar die fristlose Kündigung.

Am Ende meist am günstigsten: die gütliche Einigung

Daher ist es in der Praxis sowohl für Mieter als auch Vermieter wichtig, kühlen Kopf zu behalten. „Es sollte den Mietparteien stets darum gehen, ein gutes Mietverhältnis zu bewahren und vor allem teuren Streit zu vermeiden“, rät Haus & Grund Experte Schönfeld. Natürlich kann zum Beispiel ein Sachverständiger die Ursache für einen Schimmelbefall (kostenaufwändig) zu Gunsten einer Seite klären. Manchmal ist das auch unvermeidlich – doch am Ende ist es nach Schönfelds Erfahrung meist günstiger, wenn Vermieter und Mieter eine gütliche Einigung anstreben. Betroffene Vermieter sollten vor den weiteren Schritten nach einer Mängelanzeige daher kompetenten Rechtsrat suchen. Diesen erhalten Mitglieder kostenlos in ihrem Haus & Grund Ortsverein.

Kontakt zum Ortsverein

Den Haus & Grund Ortsverein in der Nähe finden Interessierte im Internet hier.