Haus & Grund Rheinland-Pfalz beantwortet die wichtigsten Fragen

Der Lockdown wurde gerade erst verlängert und ein Ende der Corona-Pandemie scheint vorerst nicht in Sicht. Umso wichtiger ist es für private Vermieter und ihre Mieter, die Auswirkungen der besonderen Situation auf das Mietverhältnis im Auge zu behalten. Aktuell ist leider die Verunsicherung bei aller Beteiligten groß. Sie wird durch mangelndes Wissen oder – schlimmer noch – Vermutungen und Halbwahrheiten vom Hörensagen noch verstärkt.

Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Rheinland-Pfalz bietet deshalb fachkundige Orientierung mit Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Auswirkungen von Corona auf das Mietverhältnis.

Die Pandemie hat den Trend zum Arbeiten zuhause verstärkt. Darf der Vermieter seinen Mietern Homeoffice verbieten?

Zuletzt wurden erste Fälle bekannt, in denen Vermieter versucht haben, ein solches Verbot auszusprechen. Vereinzelt fand sich auch in Wohnungsanzeigen der Hinweis „kein Homeoffice“. „Aber ein solches grundsätzliches Verbot ist nicht zulässig“, stellt Rechtsanwalt Ralf Schönfeld klar, der Landesverbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz. Jedenfalls dann nicht, wenn es tatsächlich um das „normale“  Homeoffice geht, also Büroarbeit von zuhause ohne Publikumsverkehr. Es brauche in der Regel auch keine gesonderte Erlaubnis des Vermieters zu dieser teilweise beruflichen Nutzung der Wohnung, wenn die anderen Parteien im Haus dadurch weder belästigt noch gefährdet werden.

Etwas anders sieht die Sache meist aus, wenn es zu Belästigungen oder Gefährdungen kommt, die Wohnung als Betriebsstätte gemeldet und als Geschäftsadresse genutzt wird, Publikumsverkehr stattfindet, dort andere Personen als die Bewohner arbeiten oder ein betriebliches Hinweisschild aufgestellt werden soll. „Das müssen Vermieter in der Regel nicht dulden“, betont Schönfeld. Näheres über die Möglichkeiten und gesetzlichen Vorgaben können Haus & Grund Mitglieder bei der Rechtsberatung in ihrem Ortsverein erfahren.

Durch Lockdown, Homeoffice und Homeschooling ist in vielen Haushalten mit steigenden Betriebskosten zu rechnen. Wie sollten sich Vermieter darauf vorbereiten?

Vor allem private Vermieter legen großen Wert auf ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern. „Schon deshalb raten wir, die Mieter nicht einfach ins offene Messer laufen zu lassen, wenn sich eine solche Entwicklung bei den Betriebskosten abzeichnet“, erklärt der Haus & Grund Experte. Einfach einseitig erhöhen können die Vermieter den Vorauszahlungsbetrag nicht so ohne Weiteres. Das ist nur dann erlaubt, wenn eine erfolgte Betriebskostenabrechnung bereits eine entsprechende Nachzahlung ergeben hat. Aber viele Vermieter haben das erste Corona-Jahr 2020 noch gar nicht abgerechnet (Zeit dazu ist bis Jahresende); manche Mieter sind erst seit 2021 im Homeoffice.

„Suchen Sie darum das Gespräch – und das möglichst bald“, rät Ralf Schönfeld Mietern wie Vermietern. Schließlich sei beiden Seiten daran gelegen, dass sie bei der nächsten Abrechnung nicht von einer großen Nachzahlung überrascht werden. Sind sich Mieter und Vermieter einig, ist eine Erhöhung der Vorauszahlung überhaupt kein Problem. „Das schafft nicht nur einen möglichen Konfliktpunkt frühzeitig aus dem Weg, sondern fördert im Gegenteil sogar ein gutes Verhältnis“, ist Schönfeld überzeugt.

Übrigens: Auch bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale oder bei Inklusivmieten ist eine Anpassung möglich. Für solche Sonderfälle empfehlen und bieten die Haus & Grund Vereine vor Ort ihren Mitgliedern rechtliche Beratung.

Einige Vermieter haben ihren durch Corona in Bedrängnis geratenen Mietern die Miete ganz oder teilweise erlassen. Müssen diese sozialen Vermieter nun Sorge haben, dass das Finanzamt sie dafür bestraft?

Wer als Vermieter einen Werbungskostenabzug geltend machen will, muss eine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen. Diese bemisst sich üblicherweise am Verhältnis der eigenen Mieteinkünfte zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit Blick auf die Corona-Situation dürfen soziale Vermieter nun aber auf eine gnädige Bewertung durch das Finanzamt hoffen.

Der Fiskus hat laut Information der Finanzbehörden in Nordrhein-Westfalen nämlich auf Bund-/Länderebene dazu beraten und folgende (auch für Rheinland-Pfalz geltende) Grundsätze aufgestellt: Es soll keinen Einfluss auf die Bewertung der Einkünfteerzielungsabsicht haben, wenn der Vermieter seinem Mieter in einer finanziellen Notlage die Miete (oder Pacht) zeitlich befristet ganz oder teilweise erlässt. Das heißt: Durch die gute Tat riskieren Vermieter nicht ihren Werbungskostenabzug. Allerdings bleibt es auch bei der Verneinung einer Einkünfteerzielungsabsicht, wenn die Miete schon vor dem Erlass zu niedrig war. Immerhin soll in diesem Fall das Finanzamt keine weitere Kürzung aufgrund des Mieterlasses vornehmen.