Steuerliche Anerkennung bei verbilligter Vermietung – Risiko Inflation beachten!

Steigende Energiekosten und die Teuerung können mögliche Steuerfallen bei den Werbungskosten sein.

Joachim Albers / AdobeStock

Gerade private Vermieter sind oft sozial eingestellt und verlangen weniger als die ortsübliche Miete. Was ein Vorteil für Mieter ist, kann steuerlich zum Nachteil für den Vermieter werden. Grund sind die steuerlichen Regeln dazu, wann Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung vollständig geltend gemacht werden können und wann eine anteilige Kürzung der Werbungskosten erfolgt.

Andere Grenzen bei „positiver Überschussprognose“

Vermieter können nach § 21 Abs. 2 EStG die Werbungskosten vollständig abziehen, wenn die tatsächlich verlangte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Auch mindestens 50 Prozent können für den Erhalt des ungekürzten Werbungskostenabzugs ausreichen. Das gilt aber nur, wenn es gelingt, eine so genannte „positive Überschussprognose“ zu erstellen.

Wichtiger denn je: die ortsübliche Miete beachten

Bei der aktuell hohen Inflation und den massiv steigenden Energiepreisen müssen Vermieter besonders aufpassen, dass sie nicht in die Steuerfalle tappen. Grund dafür ist die Definition der „ortsüblichen Marktmiete“. Für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote von 66% ist nicht die Kaltmiete, sondern die ortsübliche Warmmiete (Bruttomiete) zugrunde zu legen, so der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 10. Mai 2016, Az. IX R 44/15). Darunter ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten zu verstehen.

Auch der niedrigste Wert einer Spanne ist ortsüblich

Die ortsübliche Miete kann grundsätzlich dem Mietspiegel entnommen werden. Bei einer Spanne ist jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen, also auch, was sich zugunsten des Vermieters auswirkt, der niedrigste Wert. Die Einbeziehung der Betriebskosten ist zwar zunächst günstig, wenn diese – was auch bei verbilligter Vermietung häufig vereinbart wird – dem Mieter voll in Rechnung gestellt werden. Somit kann auch noch bei einer Kaltmiete, die geringer ist als 66 % der ortsüblichen Kaltmiete, der Schwellenwert nicht unterschritten sein.

Drei Hilfslösungen, um die Marktmiete zu ermitteln

Für den Fall, dass kein örtlicher Mietspiegel vorliegt oder dieser ausnahmsweise substanziell unbrauchbar ist, hat der BFH (Urteil vom 22. Februar 2021, Az. IX R 7/20) beispielhaft drei gleichrangige tragfähige Hilfslösungen für die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete aus den Bestimmungen in §§ 558 ff. BGB abgeleitet:

• (1) Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB);
• (2) Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i. V. mit § 558a BGB) oder
• (3) Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen i. S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB.

Zeitnah eine Anpassung der Warmmiete prüfen

Da die Wohnnebenkosten aber stärker steigen als die Kaltmieten, kommt es nun auch zu einem stärkeren Anstieg der Warmmiete (Bruttomiete). Da diese für die steuerliche Anerkennung des vollen Werbungskostenabzugs entscheidend ist, müssen Vermieter hier zeitnah eine Anpassung der Warmmiete prüfen, um nicht unter die 66-%-Grenze zu rutschen. Falls dies passiert, kann es zu steuerlichen Nachteilen kommen, weil die Werbungskosten dann nur noch anteilig abgezogen werden können (siehe Schaubild unten).

Besonderheiten bei der Vermietung an Angehörige

Gerade bei der Vermietung an Angehörige gibt es oft neben der verbilligten Vermietung weitere „Gefälligkeiten“, die eine steuerliche Anerkennung gefährden können. Der Mietvertrag muss immer einem so genannten Fremdvergleich standhalten. Was aber als fremdüblich gilt, wird von Steuerpflichtigen, Finanzverwaltung und Finanzgerichten oft unterschiedlich beurteilt.

Abweichungen als Indizien gegen ernsthafte Vermietung

Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen entspricht laut BFH (Urteil vom 4. Oktober 2016, Az. IX R8/16) nicht den Kriterien des Fremdvergleichs, wenn es in zahlreichen Punkten von den zwischen fremden Dritten üblichen Vertragsinhalten abweicht. Zahlreiche Abweichungen im abgeschlossenen Mietvertrag von den zwischen fremden Dritten üblichen Vereinbarungen stellen Indizien gegen eine ernsthafte und damit fremdübliche Vereinbarung dar.

Die Hauptpflichten müssen stets klar vereinbart sein

Maßgeblich für die Beurteilung ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten. Die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien, wie die Überlassung einer konkret bestimmten Mietsache und Höhe der zu entrichtenden Miete (§ 535 BGB), müssen jedenfalls stets klar und eindeutig vereinbart und entsprechend dem Vereinbarten tatsächlich durchgeführt werden.

Schriftlicher Vertrag sollte übliche Regelungen enthalten

Um vermeidbaren Rechtsstreitigkeiten aus dem Weg zu gehen, sollten die Vertragsparteien darauf achten, dass der schriftlich abgeschlossene Mietvertrag die zwischen Fremden üblichen Regelungen enthält. Hierzu gehören insbesondere Angaben zur Höhe des Mietzinses, zum Zahlungszeitpunkt sowie zu den Nebenkosten. Unsere Checkliste (unten im Kasten) gibt einen Überblick, wie die Finanzgerichte in der Vergangenheit über die steuerliche Anerkennung von Mietverträgen geurteilt haben.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Dezember 2022 vom 15. Dezember 2022). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: