Spekulationsfrist: Wartezeit auf die behördliche Genehmigung verzögert nicht den Verkaufstermin

Weil er seine Immobilie etwas zu früh verkaufte, muss ein Eigentümer nun den erzielten Gewinn versteuern.

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Wer eine vermietete Immobilie innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss seinen Gewinn als „sonstige Einkünfte“ versteuern. Wenige Tage können da schon einen Unterschied von etlichen tausend Euro bedeuten. Diese bittere Erfahrung machte ein Ehepaar aus Bayern. Es verkaufte 2013 eine vermietete Eigentumswohnung und erzielte dabei einen Gewinn (Einnahmenüberschuss) von stolzen 203.390 Euro. Diesen muss das Paar versteuern. Das entschied nach dem Finanzamt (das einen Einspruch ablehnte) und dem Finanzgericht München (das die Klage abwies) nun auch der Bundesfinanzhof, der die Revision als unbegründet zurückwies (Entscheidung vom 25. März 2021, Az. IX R 10/20).

Hauptstreitpunkt war das Datum für die Berechnung

Hauptstreitpunkt war die Frage, welcher Termin entscheidend für die Berechnung der Zehn-Jahres-Frist ist. Das Ehepaar glaubte, auf der sicheren Seite zu sein, weil der Verkauf zwar notariell beurkundet war, die Vertragsparteien aber noch auf die behördliche (sanierungsrechtliche) Genehmigung zum Kaufvertrag warten mussten. Diese erteilte die Gemeinde erst am 5. Februar 2013 und damit mehr als zehn Jahre nach dem Kaufdatum (7. Januar 2003). Bis dahin war der Vertrag schwebend unwirksam. Anders als von dem Ehepaar gedacht, war jedoch das entscheidende Datum aus Sicht des zuständigen Finanzamts der Notartermin am 27. Dezember 2012. Der Bundesfinanzhof teilte diese Ansicht.

Vertrag für den BFH schon mit Notartermin bindend

Mit diesem Datum sei der Kaufvertrag für beide Vertragsparteien schuldrechtlich bindend geworden. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass der Vertrag bis zur Erteilung der öffentlich-rechtlichen Genehmigung schwebend unwirksam gewesen sei. Denn die erteilte Genehmigung wirke zurück.

Diese rückwirkende Gültigkeit war für die Kläger der Hauptgrund für die Revision. Sie rügten die Verletzung (ihres) materiellen Rechts und sahen das Veräußerungsgeschäft erst mit Erteilung der Genehmigung als realisiert an. Bis dahin hätten die Vertragsparteien nicht die Vertragserfüllung verlangen oder Gewährleistungsansprüche geltend machen können.

Wurde das Eigentum erst nach Fristende übertragen?

Ebenso wenig hätten sie vorhersehen können, ob und wann der Vertrag wirksam werde. Dadurch seien die Willenserklärungen aus dem Notartermin auch nicht innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist bindend geworden. Zudem sei das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie nicht innerhalb der Frist übertragen worden.

Ob und wann die Genehmigung erteilt wird, war für die Richter am BFH jedoch nicht von Belang. Das gelte jedenfalls dann, wenn sich die Parteien (wie im vorliegenden) Fall schon vor Erteilen der Genehmigung auf die Vertragsinhalte geeinigt und sich so gebunden hätten, dass keine Seite sich mehr einseitig vom Vertrag lösen könne. Während der Vertrag schwebend unwirksam ist, so die BFH-Richter weiter, unterliegen die Beteiligten dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und sind verpflichtet, alles zu unternehmen, um die Genehmigung und damit die volle Wirksamkeit des Vertrags herbeizuführen.

Kauf erst nach der Zustimmung zum Angebot gültig

Besonders bitter: Bereits bei der Anschaffung hatte das Paar schon warten müssen – wenige Tage nur, die aber unter dem Strich teuer wurden. Das notarielle Angebot zum Kauf der Wohnung hatten sie schon am 20. Dezember 2002 abgegeben. Der Verkäufer nahm es jedoch erst am 7. Januar 2003 an. Anders als beim Warten auf die behördliche Genehmigung rund zehn Jahre später trat bei einer solchen Abstimmung unter den Vertragsparteien die Wirkung des Vertrags allerdings erst ein, als auch die Gegenseite dem Geschäft zugestimmt hatte.

Etwas Geduld beim Verkauf kann sich auszahlen

„Dieses Beispiel zeigt, wie vorsichtig Immobilieneigentümer sein müssen, wenn sie Gewinne aus Verkäufen nicht als sonstige Einkünfte versteuern wollen“, betont Ralf Schönfeld, Landesverbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz und Fachanwalt für Steuerrecht. Im Zweifelsfall sei es darum besser, auf Nummer sicher zu gehen und lieber einen kleinen zeitlichen Puffer einzubauen, damit die zehnjährige Frist auch wirklich verstrichen ist. „Denn das kann je nach Höhe des Gewinns einen beträchtlichen Unterschied machen. Etwas Geduld kann sich darum im wahrsten Sinne des Wortes auszahlen“, versichert er. Mitglieder von Haus & Grund, die unsicher sind, können zur Unterstützung auch die Rechtsberatung ihres Ortsvereins in Anspruch nehmen.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe Juli/August 2021 vom 12. August 2021). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: