Kaum bessere Aussichten für private Eigentümer und Vermieter im neuen Jahr

Energiekrise, Inflation und Regelungswut des Gesetzgebers sorgen zunehmend für Frustration unter privaten Eigentümern. Wir wagen einen Ausblick auf das Jahr 2023 – die Vorzeichen stehen leider schlecht. Gleichzeitig geben wir einige Verbesserungsvorschläge an die Politik.

Foto: Anatoliy / Adobe Stock

Von Verbandsdirektor RA Ralf Schönfeld

Steigende Zinsen, abnehmendes Wachstum und hohe Inflation werden wohl auch das neue Jahr prägen. Einige beabsichtigte gesetzliche Neuregelungen führen wohl zu weiteren Gängelungen des privaten Eigentums. Die Suche nach einem Hoffnungsschimmer fällt aktuell schwer.

Einbruch des Wohnungsneubaus trifft auf überzogene Regulierung

Bereits 2022 war für viele, die sich ein eigenes Haus wünschen, kein gutes Jahr. Dabei wird das Versprechen der Bundesregierung, jährlich für 400.000 neue Wohnungen zu sorgen, auch 2023 nur im Wunschdenken der Bundesbauministerin Wirklichkeit werden. Die Bauwirtschaft erwartet stattdessen eher einen weiteren Rückgang der Neubauzahlen. Explodierende Rohstoffpreise und der Fachkräftemangel sorgen für zusätzliche Herausforderungen. Dabei sind die steigenden Zinsen nur eine weitere Hürde.

Hinzu kommen die Baustandards, die für viele Neubauten vorgeschrieben sind. Wärmedämmung, Brandschutz, Schalldämmung und Nachhaltigkeit: All das klingt gut und jeder Baustandard hat für sich betrachtet eine Berechtigung. Aber können nicht vielleicht doch von der einen oder anderen Regel Abstriche gemacht werden, damit Wohnungssuchende für ihre Bleibe weniger bezahlen müssten? Solange es 16 verschiedene Landesbauordnungen mit verschiedenen Normen gibt, die jeden Neubau bis ins kleinste Detail regeln, wird diese Neubaubremse bestehen bleiben.

Schließlich bedarf es auf kommunaler Ebene mehr Mut bei der Ausweisung von Bauflächen. Ganz gleich, ob Einfamilienhäuser am Stadtrand oder Nachverdichtung in der Stadt – irgendjemand ist immer dagegen. Bei den Grünen werden Einfamilienhäuser sogar gänzlich in Frage gestellt. Statt für Neubauflächen zu sorgen, wird der Wohnungsbestand immer stärker reguliert, was den Frust auf Vermieterseite weiter verstärkt und damit zum Pyrrhussieg für Mieter wird.

Klimaschutz: Statt einfacher Mieterstromregelung gilt nun das Bürokratiemonster CO₂-Aufteilung

Nach der Einführung der zusätzlichen Pflichten bei den Informationen über den Heizkostenverbrauch seit Anfang 2022 gibt es nun mit dem CO₂-Aufteilungsgesetz das nächste Bürokratiemonster, dass nur für neuen Ärger zwischen Vermieter und Mieter sorgen wird. Wenn die Bundesregierung sich durch die CO₂-Aufteilung eine Lenkungswirkung erwartet, so ist das gerade in der aktuellen Energiekrise an Sinnfreiheit kaum zu überbieten.

Statt solcher zusätzlicher Regulierungsmaßnahmen, bei deren Umsetzung alle Beteiligten inklusive der Energielieferanten mehr Bürokratiekosten haben werden als jemals Energie eingespart werden wird, braucht es echte Vereinfachungen, um die Energiewende voranzubringen. Ein zentrales Haus & Grund Anliegen ist an dieser Stelle, dass endlich einfache und praktikable Regelungen beim Thema Mieterstrom umgesetzt werden. Nach den jetzt erfolgten steuerlichen Vereinfachungen würde eine praktikable Mieterstromregelung auf freiwilliger Basis zu einem Solar-„Booster“ werden, so dass die zunehmend praxisfernen Landessolargesetze überflüssig würden.

Steuerliche Vereinfachungen dürfen nicht durch strengere Solargesetze gefährdet werden

Mit dem aktuellen Jahressteuergesetz ist es im Bereich Photovoltaik zu einer echten Vereinfachung gekommen. Damit können die meisten Immobilieneigentümer von den Belastungen bei der Einkommensteuer und der Umsatzsteuer befreit werden. Selbst die gewerbesteuerlichen Risiken für Vermieter sind grundsätzlich beseitigt.

Dieser steuerrechtliche Lichtblick wird leider durch den Wettbewerb der Länder um immer strengere Landessolargesetze eingetrübt. In Rheinland-Pfalz ist es jetzt schon so weit, dass die oppositionelle CDU ein Landessolargesetz vorschlägt, dass weit über die aktuellen Pläne der von SPD und Grünen dominierten Landesregierung hinausgeht. Die CDU hat in ihrem Gesetzentwurf offenbar von der grün-schwarzen Landesregierung in Baden-Württemberg abgeschrieben und fordert nun sogar für Bestandsgebäude im Wohnungsbereich eine Solardachpflicht, wenn eine „umfassende Dachsanierung“ erfolgt. Diese soll bereits dann vorliegen, wenn die alten Dachziegel bestehen bleiben und nur die Dichtung darunter erneuert wird. Es bleibt zu hoffen, dass Wirtschaftsministerin Daniela Schmitt und die Landes-FDP solchen Plänen dauerhaft Einhalt gebieten.

Pläne der Landesjustizminister sehen weitere Nachteile für Vermieter vor

Auch im Mietrecht steht die Ampel weiter deutlich auf einseitigen und überzogenen Mieterschutz. Die einzige Hoffnung liegt auch hier bei einem von der FDP geführten Ministerium. Aber: Bundesjustizminister Marco Buschmann wurde erst im November des vergangenen Jahres durch die Justizministerkonferenz der Länder unter dem Motto „Mieter stärker schützen!“ zu folgenden Prüfaufträgen verpflichtet:

• Das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verzugs des Mieters mit einer Betriebskostennachzahlung oder erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen könnte für einen befristeten Zeitraum beschränkt werden.
• Das Recht von Mietern, die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung des geschuldeten Betrags abzuwenden (so genanntes Nachholrecht, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) könnte nicht nur für die außerordentliche Kündigung, sondern auch für die ordentliche Kündigung des Vermieters gelten.
• Bei Zeitmietverträgen (§ 575 BGB) und Mietverträgen mit befristetem Kündigungsausschluss könnte ein ordentliches Kündigungsrecht für Mieter geschaffen werden für Fälle, in denen dem Mieter aufgrund neuer unvorhersehbarer Umstände die Bindung an den Mietvertrag bis zum Ablauf der Befristung unzumutbar ist.
• Es könnte ein gesetzlicher Anspruch von Mietern auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den Vermieter geschaffen werden.

Hinzu kommt der Vorstoß der SPD-geführten Hamburger Landesregierung im Bundesrat, Indexmieten zu deckeln. Im Gespräch ist derzeit, die Mieterhöhung bei Indexmieten bei maximal 3,5 Prozent pro Jahr zu deckeln. Unterstützt werden solche Pläne ausgerechnet von der CSU-geführten Regierung aus Bayern.

An dieser Stelle zeigt sich die fehlende Konstanz in der Politik. Stimmungsgetriebene kurzfristige Eingriffe in das Mietrecht helfen weder Mietern noch Vermietern. Das Mietrecht erfordert vielmehr generelle Regelungen für unterschiedliche Situationen und Märkte. Gegen zunehmende Mietpreisdeckelungen spricht zudem, dass Vermieter die Instandsetzung ihrer Immobilie über die Miete finanzieren (müssen). Bei den Handwerkerkosten schlägt die Inflation jedoch voll durch. Instandhaltungskosten und gedeckelte Indexmieten würden auseinanderlaufen. Das Ergebnis wären verfallende Immobilien. Als Negativbeispiel dient nicht nur die ehemalige DDR, sondern auch ein EU-Land wie Portugal, das ebenfalls mit einseitigen Mieterschutzregelungen für einen Verfall des Immobilienbestands gesorgt hatte. Die Politik sorgt mit ihrem Regulierungswahn für das Gegenteil von dem, was sie erreichen will. Bezahlbares Wohnen wird zunehmend erschwert.

Fazit: Haus & Grund als Vertreter des privaten Immobilieneigentums ist 2023 wichtiger denn je!

Bei der Grundsteuerreform beginnt die wichtigste Phase, da nun die Bescheide vom Finanzamt kommen, die sorgfältig geprüft werden müssen. Gleichzeitig sorgt die Landesregierung durch die Erhöhung der so genannten Nivellierungssätze für eine zwangsweise Erhöhung der Hebesätze in den Kommunen. Das Märchen der aufkommensneutralen Reform ist dabei endgültig widerlegt.

Mit der geänderten Immobilienbewertung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird sich das Land seine eigene Kasse außerdem zusätzlich füllen können. Diese Mehreinnahmen sollten genutzt werden, um bei der Grunderwerbsteuer Entlastungen für junge Familien zu finanzieren und/oder den Kommunen zusätzliche Mittel zur Verfügung zu stellen, um endlich die Straßenausbaubeiträge abzuschaffen.

Haus & Grund wird daher auch 2023 für die Interessen des privaten Eigentums kämpfen, um weitere politische Irrlichter zu verhindern.

Unser Autor: Ralf Schönfeld 
ist Verbandsdirektor des 
Landesverbands Haus 
& Grund Rheinland-Pfalz.