Vorsicht bei einem Immobilien-Teilverkauf: Eigentümer sollten Angebote genau prüfen

Auf den ersten Blick lockt schnelles Geld, doch es lauern einige nur schwer erkennbare Tücken.

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Der so genannte Immobilien-Teilverkauf ist ein noch relativ neues Produkt. Die Anbieter wenden sich vor allem an ältere Eigentümer, die entweder bereits im Ruhestand sind oder um ihre spätere Versorgung bangen. Das Hauptargument für das Modell lautet: Eigentümer können einen Teil ihres Eigenheims versilbern, ohne es gleich ganz aus der Hand geben zu müssen.

Nachteile teilweise nur schwer erkennbar

Das klingt erst einmal verlockend. Allerdings lassen sich Eigentümer mit einem solchen Geschäft je nach Anbieter und Vertragsmodalitäten auf viele, teilweise schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten ein, warnt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Zwei Vorteile lassen das Angebot reizvoll erscheinen

Es seien zwei (echte oder vermeintliche) Vorteile, die einen Teilverkauf reizvoll erscheinen lassen: die schnelle Aussicht auf einen höheren Geldbetrag – den Teilkaufpreis – und die Möglichkeit, trotz des Teilverkaufs weiterhin uneingeschränkt in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben zu können.

Teilverkauf ist spekulativ und mit Risiken verbunden

Die Kehrseite der Medaille: Ein Teilverkauf ist spekulativ und mit erheblichen Risiken verbunden, so die BaFin-Experten. Das Nutzungsentgelt, das die bisherigen Alleineigentümer künftig an den Miteigentümer der Immobilie zahlen müssen, sei teilweise erheblich. Wenn es nicht mehr gezahlt werden kann, droht unter Umständen ein Auszug wider Willen.

Den Vertragspartner besser gut auswählen

Das Gleiche kann den Bewohnern möglicherweise passieren, wenn das Unternehmen, das den Immobilienteil gekauft hat, insolvent wird. Das heißt: Der Vertragspartner sollte gut ausgewählt werden und möglichst seriös sein.

Dem (Teil-)Käufer steht meist ein Mindesterlös zu

Hinzu kommt: Die laufenden Kosten der Immobilie tragen die Teilverkäufer oft voll – obwohl es neben ihnen einen Miteigentümer (den Teilverkauf-Anbieter) gibt. Was unter dem Strich herauskommt, zeigt sich zudem erst lange nach Abschluss des Vertrags, nämlich beim Rückkauf oder Gesamtverkauf. Dem Unternehmen, das den Eigentümern zuvor einen Teil ihrer Immobilie abgekauft hat, steht in der Regel in beiden Fällen ein Mindesterlös zu.

Auf die Wertentwicklung der Immobilie kommt es an

Bei den Eigentümern selbst sieht es anders aus: Wie viel Geld sie für den Rückkauf aufbringen müssen oder wie viel sie beim Gesamtverkauf der Immobilie an einen Dritten für ihren Anteil bekommen, hängt von der Immobilienwertentwicklung ab. Die Zusammenhänge sind für Laien schwer zu durchschauen.

Auch die Konditionen prüfen und vergleichen

„Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“, lautet das eindeutige Fazit der BaFin. In jedem Fall sei es wichtig, neben der Seriosität des Vertragspartners auch die jeweiligen Konditionen genau zu prüfen. Denn teilweise gibt es dabei erhebliche Unterschiede – etwa bei der Auszahlung des Teilkaufpreises (in einer Summe oder in Tranchen), der Höhe des Nutzungsentgelts und den diversen Vergütungen, Entgelten und Kosten. Und einige Anbieter beteiligen sich an bestimmten laufenden Kosten der Immobilie, andere nicht.

Andere Möglichkeiten ebenfalls durchrechnen

Eigentümer sollten zudem andere Finanzierungsmöglichkeiten durchrechnen. So bieten einige Kreditgeber spezielle Hypothekendarlehen für ältere Kunden (mit entsprechend niedrigen Raten) an. Manche dieser Kredite müssen zu Lebzeiten nicht (oder zumindest nicht vollständig) zurückgezahlt werden. Außerdem gibt es beispielsweise die Möglichkeit, die Immobilie gegen Zahlung einer befristeten oder lebenslangen Leibrente zu veräußern. Die BaFin rät, bei der Abwägung auch einen regulären Immobilienverkauf nicht von vornherein auzuschließen, obwohl dieser natürlich einen Umzug (in ein anderes Haus oder eine andere Wohnung) mit sich bringt.

Vertrauenspersonen und Experten hinzuziehen

Wer nun unsicher ist, da die BaFin zur Vorsicht mahnt, sollte die Vor- und Nachteile ausführlich mit Vertrauenspersonen (etwa den eigenen Kindern) besprechen. Bei Bedarf sei es wichtig, die Hilfe eines Experten (etwa einen Rechtsanwalt des Vertrauens oder die Fachleute in einer der Beratungsstellen der Verbraucherzentrale) in Anspruch zu nehmen.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe März 2023 vom 22. März 2023). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: