Einwerfen reicht nicht: Wirksam kündigen ist für Vermieter gar nicht so einfach

Es gibt zahlreiche Vorgaben zur Form und Übermittlung von Kündigungsschreiben an den oder die Mieter.

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Einen Wohnraummietvertrag wirksam zu kündigen ist für Vermieter eine Herausforderung. Denn dabei drohen einige Fallstricke. Ein häufiger Stolperstein sind (neben Fehlern bei der Begründung) die Anforderungen, die der Gesetzgeber und die Gerichte an die Form der Kündigung und an deren ordnungsgemäße und rechtzeitige Übermittlung stellen. Die wichtigsten Informationen und Tipps dazu haben wir für Sie zusammengefasst.

Schriftform und Unterschrift:

Für die Kündigung von Wohnraummietverträgen ist die Schriftform gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Dazu muss das Schreiben vom Vermieter eigenhändig mit seinem Namen unterschrieben werden. Ein Faksimile-Stempel (also ein Stempel mit der Unterschrift) reicht ebenso wenig wie eine künstlich vervielfältigte Signatur, die etwa eingescannt, ins Dokument eingefügt und dann mit ausgedruckt wird. Die vorgeschriebene eigenhändige Unterschrift fehlt bei Kopien, Scans sowie bei der Übermittlung per Fax, E-Mail, SMS oder WhatsApp-Nachricht.

Zusätzlich sollte die Unterschrift, die gesamte Erklärung betreffen, also unterhalb des Textes stehen. Besteht die Kündigung aus mehreren Blättern, müssen diese fest miteinander verbunden werden, etwa mit einer Heftmaschine. Eine Büroklammer reicht dafür nicht.

Absender und Adressaten:

Schon scheinbare Nebensächlichkeiten können bei einer Kündigung zum Problem werden. So muss beispielsweise die Kündigung an sämtliche Mieter adressiert sein, die den Mietvertrag unterzeichnet haben. Hat bei einem Ehepaar nur der Mann den Vertrag unterschrieben, so muss nur ihm gekündigt werden. Haben allerdings beide unterschrieben, muss ausdrücklich auch beiden gekündigt werden. Dazu genügt jedoch bereits ein Schreiben an die „Eheleute...“.

Umgekehrt reicht es bei mehreren Vermietern auch nicht, wenn nur einer von ihnen die Kündigung ausspricht. Gekündigt werden muss im Namen aller Beteiligten. Grundsätzlich können die Beteiligten einen von ihnen oder einen Dritten (etwa einen Hausverwalter oder Rechtsanwalt) zur Kündigung bevollmächtigen. Das muss allerdings dann im Kündigungsschreiben erklärt und entsprechend belegt werden. „Aber auch dabei müssen bestimmte Regeln beachtet werden. Einfacher ist es, wenn alle Vermieter die Kündigung eigenhändig unterschreiben“, rät Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz.

Einhalten der Kündigungsfrist:

Wenn keine Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen, müssen für unbefristete Mietverträge die gesetzlichen Kündigungsfristen für die ordentliche Kündigung beachtet werden.

Die Kündigung ist nach § 573c spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Samstage zählen dabei als Werktag. Da neben Sonntagen natürlich auch Feiertage die Frist verlängern, kann sich diese je nach Bundesland (und dessen Feiertagen) leicht unterscheiden.

Wer in diesem Jahr den Mietvertrag zum 31. August 2021 kündigen möchte, muss diese Kündigung etwa in Rheinland-Pfalz (durch Fronleichnam) im Normalfall bis zum 4. Juni 2021 aussprechen, in einigen anderen Bundesländern nur bis zum 3. Juni 2021.

Die Frist ist fest vorgegeben und keine Empfehlung: Zum jetzigen Zeitpunkt könnte z.B. keine Kündigung mehr zum 31. Mai 2021 erfolgen, weil der Stichtag dazu (der 3. März 2021) bereits vorbei ist. Eine Kündigung könnte darum also frühestens zum 30. Juni 2021 (Stichtag: 6. April 2021) erfolgen.

Bitte beachten: Bei langer Wohndauer verlängern sich die Fristen (jedoch nur für Kündigungen durch den Vermieter, nicht für solche durch den Mieter) bei mehr als fünf bzw. mehr als acht Jahren um jeweils drei Monate:

• Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer von mehr als 5 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer von mehr als 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist

Abweichende Fristen können unter anderem für Untermietverhältnisse und möblierte Zimmer gelten. Wenn Vermieter das Recht zur erleichterten Kündigung nach § 573a BGB in Anspruch nehmen, verlängert sich die Kündigungsfrist zudem um drei Monate.

Fehler bei der Kündigungsfrist gefährden nicht die Wirksamkeit der Kündigung an sich. Gibt der Vermieter eine kürzere Frist an als gesetzlich zulässig, endet das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin. Gibt er ungewollt eine längere Frist an (weil er sich etwa verrechnet hat), ist er an diese längere Frist gebunden.

Fristgerechte Zustellung oder Übergabe:

Eine Kündigung muss nicht nur am letzten Tag der Kündigungsfrist erfolgen. Der Mieter muss sie auch nachweislich erhalten und Kenntnis von deren Inhalt erlangt haben (oder unter gewöhnlichen Umständen die Möglichkeit dazu gehabt haben). Es genügt also nicht, die Kündigung um 23.59 Uhr in den Briefkasten zu werfen, weil zu dieser Uhrzeit der Mieter nicht davon ausgehen kann und muss, dass er Post erhält. Selbst eine Zustellung mittags genügt unter Umständen nicht (abhängig ist das unter anderem von den üblichen Zustellungszeiten vor Ort).

Aber Haus & Grund rät ohnehin davon ab, die Kündigung einfach nur einzuwerfen. „Nichts schützt den Vermieter dann vor der möglichen Behauptung des Mieters, die Kündigung nicht – oder nicht rechtzeitig – erhalten zu haben“, warnt Ralf Schönfeld. Besser sei es, die Kündigung - falls möglich - persönlich zu übergeben. Dann sollten Sie sich den Empfang schriftlich bestätigen lassen. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte außerdem einen Zeugen mitnehmen.

Der Zeuge sollte idealerweise auch bestätigen können, welches Schreiben übergeben wurde (und nicht nur, dass ein Umschlag überreicht wurde). Aus diesem Grund gilt auch die Zustellung per Post oder Einschreiben (selbst als Übergabe-Einschreiben mit Rückschein) als unsicher.

In der Praxis haben sich neben der persönlichen Übergabe zwei weitere Varianten als zuverlässig erwiesen: die Zustellung über einen Boten oder einen Gerichtsvollzieher. Diese dokumentieren die Übergabe/Zustellung in der Regel ausführlich und vor allem gerichtsfest. Nur im absoluten Notfall sollte die Kündigung in den Briefkasten geworfen werden – dann aber ebenfalls im Beisein eines Zeugen, der auch den Inhalt bezeugen kann. Und natürlich – wie schon erwähnt – rechtzeitig.

Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe März 2021 vom 8. März 2021). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands: