Private Vermieter taugen nicht als Sündenböcke für eine verfehlte Politik

Jetzt haben es alle schwarz auf weiß, die immer noch meinen, private Vermieter seien ja bloß reiche Gierhälse, die nur danach trachten, den armen Mietern möglichst viel Geld aus den leeren Taschen zu zerren. Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft hat die Wirklichkeit genau unter die Lupe genommen – und kommt prompt zu einem ganz anderen Bild.

Seniorin mit GeldVon wegen reich: Oft stellen die Einnahmen aus Vermietung und  Verpachtung nur ein Zubrot zur ohnehin schmalen Rente dar. - Foto: jörn buchheim / fotolia.de

Von Harald Gruber

Anders als häufig gedacht, sind Vermieter von Wohnungen und Häusern nicht automatisch immer auch reich. Das zeigt jetzt auf beeindruckende Weise eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Private Vermieter stammen aus allen gesellschaftlichen Schichten: Ältere Haushalte sind – gemessen an ihrem Bevölkerungsanteil von 30 Prozent – mit 39 Prozent zwar leicht überrepräsentiert.

Auch Freiberufler sind unter den Privatvermietern überproportional (nämlich mit 14 Prozent) vertreten. Unter den privaten Vermietern finden sich aber auch Angestellte, Beamte, junge Leute und, ja: Geringverdiener. Allein unter den 20 Prozent einkommensschwächsten Haushalten in Deutschland gibt es 6 Prozent Vermieter, zeigen die IW-Forscher auf.

Grafik 1Basis hierfür sind Daten des so genannten Sozio-oekonomischen Panels, einer regelmäßigen Befragung von bundesweit 12.000 Haushalten, die in Wissenschaftskreisen allerhöchste Seriösität genießt.

Mieteinnahmen sind für viele ein Zubrot zur schmalen Rente

Demnach haben fast ein Viertel (nämlich 22 Prozent) der Vermieter ein monatliches Nettohaushaltseinkommen unterhalb des statistischen Mittelwerts (Medians) der Gesamtbevölkerung. Und auch die Vermietung selbst leistet oft nur einen kleinen Beitrag zum eigenen Einkommen: Über die Hälfte der privaten Vermieter (53 Prozent) erzielt vor Steuern Nettomieteinnahmen von weniger als 5.000 Euro im Jahr. „Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, ist also eher eine Ausnahme als die Regel“, so das Gutachten des Wirtschaftsinstituts.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch die genaue Betrachtung der verschiedenen Einkommensgruppen. Die haben die Statistiker in so genannte „Einkommensquintile“ unterteilt. Hier macht die Studie deutlich, dass es oft Rentner sind, die sich im untersten Quintil (also im Bevölkerungsfünftel mit den niedrigsten Einkommen) befinden und mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ihre vergleichsweise niedrige Rente zumindest ein wenig aufbessern.

Dafür spricht das Alter der privaten Kleinvermieter in dieser untersten Einkommensgruppe: Es liegt mit durchschnittlich rund 60 Jahren deutlich über dem der übrigen privaten Haushalte (etwa 53 Jahre).

Immerhin: In jeder Einkommensklasse haben private Vermieter mehr Geld zur Verfügung als vergleichbare Haushalte, die keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vorzuweisen haben. Im bundesweiten Durchschnitt und unter Berücksichtigung sämtlicher statistischen Ausrutscher nach oben und unten heißt das in Zahlen: Im Jahr 2015 betrug das mittlere Nettohaushaltseinkommen privater Kleinvermieter 3.315 Euro / Monat und lag damit deutlich über dem Einkommen der übrigen privaten Haushalte ohne Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (2.100 Euro). Ein klares Signal an alle Privatvermieter: Trotz allem hin und wieder unvermeidlich erscheinenden Ärger haben sie letztlich doch vieles richtig gemacht.

Darüber hinaus kommt die Studie zu dem Schluss, dass die Anzahl privater Kleinvermieter in den vergangenen Jahren zwar sowohl absolut als auch relativ zur Gesamtbevölkerung gestiegen ist. Aber: Angesichts bester Voraussetzungen für private Kleinvermieter (die Zinsen sind niedrig, die Konjunktur stark und die Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen) wäre eigentlich zu erwarten gewesen, dass der Anstieg hätte deutlich höher ausfallen müssen.

Grafik 2Doch das Damokles-Schwert unberechenbarer Risiken seitens der Politik steht dem mehr denn je im Wege. Insbesondere drohende finanzielle Belastungen wie energetische Sanierungen und zunehmende Regulierungen durch die Mietpreisbremse oder Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) verhindern, dass Privatpersonen vermehrt in den Mietwohnungsbau investieren, so Immobilienwirtschafts-Fachmann Voigtländer.

Experte warnt: „Privatvermietern nicht zu viele Lasten aufbürden“

„Bund und Länder müssen aufpassen, den Vermietern nicht zu viel aufzubürden“, mahnt der Experte. Angesichts der großen Diversität der Vermieter sei eine Politik mit mehr Augenmaß gefordert. Sonst könnte es Deutschland wie anderen Ländern gehen, in denen private Vermieter durch steigende Anforderungen und Regulierungen letztlich aus dem Markt gedrängt worden sind, warnen die IW-Autoren.

Dort bleibt das Feld oftmals anonymen Kapitalgesellschaften überlassen, die erklärterweise genau das zum Ziel haben, was privaten Vermietern fälschlicherweise immer vorgeworfen wird: Größtmögliche Rendite, egal um welchen gesellschaftspolitischen Preis.

Die komplette Studie gibt‘s auf der Seite des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln zum kostenlosen Download:  
www.iwkoeln.de

Kleinvermieter kaum im Fokus

Privates Wohneigentum „spielt eine wichtige Rolle für die Wohnraumversorgung, auch im Bereich des bezahlbaren Wohnens. 32,3 Mio. Wohneinheiten und damit 80 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes sind in privater Hand. Davon sind ca. 17,3 Mio. selbstgenutzt und 13,5 Mio. vermietet.“ So steht es jetzt im aktuellen „Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland“, gleichzeitig auch „Wohngeld- und Mietenbericht 2016“.

Allerdings widmet die (inzwischen alte) Bundesregierung all diesen vielen Privatvermietern in ihrem 198 Seiten dicken Werk nicht mal eine ganze Seite. So ist dort lediglich von „sehr kleinteiligen Eigentumsverhältnissen“ zu lesen, und dass 57 Prozent  der Privateigentümer nur eine einzige Wohnung vermieten, manchmal als Einlieger-, meist aber als Eigentumswohnung.

Deutlich wichtiger scheinen der Berliner Spitzenpolitik da die großen Spieler am Markt zu sein. Obwohl zahlen- und bedeutungsmäßig deutlich kleiner, werden deren Sorgen und Wünsche in aller Ausführlichkeit analysiert. Dabei verfügen die privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen mit insgesamt 2,86 Mio. Wohnungen „nur“ über rund 13 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland.

Fast ein Drittel davon sind börsennotierte Großkonzerne mit internationaler Aktionärs-Struktur und knallharten Rendite-Erwartungen. Durch kontinuierliche Zukäufe gewinnen sie derzeit deutlich an Einfluss und Bedeutung.

Große politische Aufmerksamkeit (auch in Rheinland-Pfalz) genießen die meist kommunalen Wohnungsgenossenschaften. Bei gerade mal 9,5 Prozent des bundesweiten Mietwohnungsbestands seien sie ein „wichtiger Beitrag zur Sicherung und Schaffung bezahlbaren Wohnraums sowie zur Bildung stabiler Nachbarschaften“.

Was dabei Wunschdenken und was dank der großen Mehrheit privater Vermieter vielfach längst Wirklichkeit ist, steht im Regierungspapier jedoch leider nicht.

hag

 

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