E-Mobilität für alle: Fluch oder Segen für Eigentümer und Vermieter?

Bis 2030 sollen in Deutschland insgesamt eine Million Ladepunkte für Elektrofahrzeuge entstehen. Wichtige Puzzlestücke in den Überlegungen der Bundesregierung hierzu stellen WEG- und Mietrecht dar. Für Haus & Grund entscheidend: Die Umsetzung des ambitionierten Plans muss rechtssicher und ohne neue Bürokratie erfolgen – danach sieht es aktuell noch nicht aus.

Symbolbild ElektromobilitätFoto: slavun / Adobe Stock

Von Verbandsdirektor
RA Ralf Schönfeld

Der „Masterplan Ladeinfrastruktur“ der Bundesregierung sieht bis 2030 insgesamt (im öffentlichen und privaten Bereich) eine Million Ladepunkte für Elektrofahrzeuge in Deutschland vor. Teil der politischen Maßnahmen sind dabei die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie 2018/844 durch das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) sowie geplante Änderungen im WEG- und im Mietrecht.

Im März hat das Bundeskabinett sowohl das Wohnungseigentumsmodernisierungs-
gesetz (WEMoG) als auch das GEIG verabschiedet. Beide Gesetze müssen nun noch von Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden.

Der ursprüngliche Gesetzesentwurf des GEIG ging weit über das von der Europäischen Union geforderte Maß hinaus. Dank der Kritik von Haus & Grund und weiteren Verbänden wurde nun nur noch das EU-Recht 1:1 in nationales Recht umgesetzt. Die Regelungen des Gesetzentwurfs des GEIG sehen vor, dass bei Neubau oder bei größerer Renovierung von Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen

  • bei Wohngebäuden künftig jeder Stellplatz und
  • bei Nichtwohngebäuden künftig jeder fünfte Stellplatz

mit der erforderlichen Leitungsinfrastruktur (z.B. Leerrohre) für Elektro- und Datenkabel auszustatten ist.

Bei größeren Renovierungen gilt die Pflicht nur, wenn diese auch den Parkplatz oder die Gebäudeelektrik umfasst. Bei Nichtwohngebäuden ist zusätzlich mindestens eine Ladestation zu errichten. Zudem müssen bis 2025 alle bestehenden Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen über mindestens einen Ladepunkt verfügen. Ausnahmen sieht der Gesetzentwurf für Bestandsgebäude vor, wenn die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur 7 Prozent der Gesamtkosten einer größeren Renovierung überschreiten.

Geplante Gesetze bei Bauvorhaben beachten

Inkrafttreten soll das GEIG-Gesetz im Jahr 2021. Alle Neubau- oder Renovierungsvorhaben, die bis zum 10. März 2021 beantragt, angezeigt oder begonnen werden, sind ausgenommen. Auch bei der WEG-Reform ist mit einem Inkrafttreten bis Ende des Jahres 2020 zu rechnen.

Immobilieneigentümer sollten sich deshalb frühzeitig auf die neuen Anforderungen einstellen und diese bei Neubauvorhaben sowie größeren Sanierungsmaßnahmen in der Planung berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, dass Verstöße gegen die Pflichten des GEIG als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro verfolgt werden sollen.

Offen ist derzeit noch, ob es beim GEIG zusätzlich eine Länderöffnungsklausel geben wird. Dies hat der Bundesrat Ende März gefordert. In diesem Fall wäre damit zu rechnen, dass es zu mehr Bürokratie kommt, wenn die Länder eigene weitergehende Regelungen zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur erlassen.

Keine Vorgaben zur Art der Ladeeinrichtung

Die aktuellen Gesetzesvorhaben sollen dazu führen, dass Mieter und Wohnungseigentümer auf ihren Parkplätzen die Möglichkeit zum Laden von Elektrofahrzeugen erhalten. Der Anspruch bezieht sich sowohl auf die Ladeeinrichtung als auch auf weitere für das Laden erforderliche Maßnahmen wie die Verlegung oder Verbesserung von Stromleitungen.

Dabei sollen bewusst keine Vorgaben zur Art der Ladeeinrichtung oder zur Ladeleistung oder an die vom Anspruch erfassten Fahrzeugkategorien gemacht werden. Mieter oder Wohnungseigentümer soll nur Anspruch auf eine Lademöglichkeit haben, wenn sie über einen festen Parkplatz am Gebäude oder in der Garage verfügen. Hausbewohner, die ihren Pkw auf dem Grundstück abstellen dürfen, ohne einen bestimmten Parkplatz zu haben, dürften keinen Anspruch haben.

Die Ausgaben für die baulichen Maßnahmen, einschließlich der damit verknüpften Betriebskosten, soll grundsätzlich der Mieter beziehungsweise Eigentümer tragen, der die Installation der Lademöglichkeit verlangt. Alternativ können die WEG beziehungsweise der Vermieter beschließen, die bauliche Veränderung selbst durchzuführen und in eine Gesamtmaßnahme einzubetten, etwa die komplette Elektrifizierung der Stellplätze.

Viele offene Rechtsfragen für die Hausbewohner

Die Frage der Kostenübernahme bietet noch viel Streitpotential. Was gilt z.B. für Fälle, in denen andere Wohnungseigentümer oder Mieter später ebenfalls die Lademöglichkeit beziehungsweise die im Rahmen der ersten Baumaßnahme errichteten Anlagen nutzen wollen? Wenn die Installation der ersten Aufladestation eine größere bauliche Veränderung mit hohen Kosten bedeutet, wie sollen dann die später hinzukommenden Nutzer an den Baukosten der vorherigen Maßnahme beteiligt werden? Hierfür fehlt es an klaren gesetzlichen Vorgaben.

Damit der verbrauchte Strom einer Ladestation dem jeweiligen Mieter oder Eigentümer zugeordnet werden kann, bedarf es für jeden Ladepunkt einer Messstelle oder einem Kabel zum jeweiligen Ladepunkt, das vom Hausanschlusszähler der entsprechenden Wohneinheit ausgeht. Die Umsetzung solcher Vorgaben zur Abgrenzung der Strommengen wird sowohl in der WEG als auch für Vermieter zu vielen offenen Fragen und Konflikten führen.

Nicht vergessen werden dürfen außerdem zusätzlich entstehende Kosten, die nicht auf baulichen Veränderungen beruhen, sondern an die Elektrofahrzeuge und die Ladestation anknüpfen. Wegen der erhöhten Brandgefahren ist damit zu rechnen, dass Wohngebäudeversicherungen bei Immobilien mit E-Ladestationen höhere Beiträge fordern werden. Dann wäre zu klären, wie eine WEG oder ein Vermieter diese Mehrkosten auf die Nutzer verteilen kann, ohne dass andere Mieter oder Eigentümer mitbezahlen müssen.

Wenn der Mieter (noch) gar kein E-Auto fährt

Für die Vermietung stellt sich die Frage, ob Mietinteressenten vor Vertragsschluss darauf hinweisen müssen, dass sie ein E-Auto besitzen oder anschaffen wollen und eine Lademöglichkeit wünschen. Hat stattdessen der Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags ein Auskunftsrecht, den Mieter nach seinem Mobilitätsverhalten zu fragen?

Ob Vermieter den Anspruch auf eine Ladestation durch einen separaten Garagen- oder Stellplatz-Mietvertrag, der unabhängig vom Wohnraummietvertrag abgeschlossen wird, umgehen können, werden wohl erst die Gerichte klären. Falls dies bejaht wird, könnten Vermieter das Verlangen des Mieters auf Errichtung einer Ladestation mit einer Kündigung des Garagenmietvertrags verhindern.

Fazit: Mehr Rechtssicherheit, weniger Bürokratie wichtig

Die beschriebenen offenen Rechtsfragen sollten im laufenden Gesetzgebungsverfahren weiter präzisiert werden, um zukünftige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Statt zusätzlicher bürokratischer und finanzieller Anforderungen hat Haus & Grund anstelle des Pflichteinbaus von Schutzrohren zudem gefordert, dass der Ausbau der Ladeinfrastruktur besser durch die „Schaffung von Anreizen und die Beseitigung von Barrieren im WEG- und Mietrecht beschleunigt werden“ soll.

Der Begriff der „größeren Renovierung“ sollte so definiert werden, dass darunter die Renovierung eines Gebäudes fällt, bei der die Gesamtkosten der Renovierung der Gebäudehülle oder der gebäudetechnischen Systeme 25 Prozent des Gebäudewerts – ohne Wert des Grundstücks – übersteigen.

Unser Autor: der Landesverbandsdirektor Ralf Schönfeld

Unser Autor: Ralf Schönfeld
ist Verbandsdirektor des
Landesverbands Haus
& Grund Rheinland-Pfalz.

 

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