Geplante Mietrechtsänderungen erschweren Energiewende im Gebäudebestand

Die Abschaffung der Mietpreisbremse bleibt auf der politischen Agenda, betonte der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland nach der Veröffentlichung des Entwurfs eines Mietrechtsanpassungsgesetzes. „Die Große Koalition will den Mietern weiterhin vorgaukeln, verschärfte Regelungen würden Wohnungssuchenden den Zugang zu begehrten Wohnungen erleichtern. Sie sollte sich endlich ehrlich machen: Die Mietpreisbremse bringt nichts, diese verfassungswidrige Regelung muss endlich abgeschafft werden“, kommentierte Verbandspräsident Warnecke.

Er kritisierte zudem die geplante Absenkung und Deckelung der Möglichkeiten, Mieter an den Kosten einer Modernisierung zu beteiligen. „Von Vermietern werden für den Klimaschutz umfangreiche energetische Modernisierungen verlangt. Dann die Finanzierungsmöglichkeiten zu beschneiden, passt schlicht nicht zusammen“, gab Warnecke zu bedenken. Ein Lichtblick sei hingegen die von Bundesjustizministerin Barley geplante kleine Modernisierungsvariante. Diese schütze Mieter vor großen Mietsteigerungen und bewahre gleichzeitig private Vermieter vor nicht zu leistenden Modernisierungsanforderungen. Allerdings müssen laut Warnecke auch hier noch Veränderungen kommen, um kleine Modernisierungen in der Praxis spürbar von bürokratischem Ballast zu befreien. Es sei beispielsweise für private Vermieter nicht zu leisten, dem Mieter vor einer Modernisierung exakt vorherzusagen, wie hoch die künftigen Betriebskosten sein werden. „Akzeptabel sei diese Anforderung erst, wenn die Koalition auch die dazu notwendigen Glaskugeln anbietet.“

Erfreut zeigte sich Warnecke darüber, dass sich die Bundesjustizministerin und die Unionsfraktion offenbar darauf geeinigt haben, gegenüber ursprünglichen Planungen auf Verschärfungen bei der Berechnung der Wohnfläche zu verzichten. Diese Verschärfungen sind im Koalitionsvertrag nicht vorgesehen und hätten insbesondere für private Vermieter zusätzlichen Aufwand gebracht.

Brüderle und Leyendecker fordern Ampel zum Handeln auf

Der Bund der Steuerzahler Rheinland-Pfalz und Haus & Grund Rheinland-Pfalz haben ein gemeinsames Positionspapier zur Abschaffung der umstrittenen Straßenausbaubeiträge vorgelegt. Beide Organisationen fordern vom Land eine Abschaffung mit Wirkung ab dem Jahr 2019. Im Gegenzug sollen die Kommunen durch Landesmittel in Höhe von 50 Millionen Euro pro Jahr entschädigt werden. 

Straßenausbaubeiträge werden von Grundstückseigentümern verlangt, wenn eine Straße erweitert oder grundlegend saniert wird. In Rheinland-Pfalz bestimmen Städte und Gemeinden selbst, ob sie Straßenausbaubeiträge erheben wollen und falls ja, in welcher Form – entweder als einmaliger oder als wiederkehrender Beitrag. In beiden Fällen trägt auch die Kommune selbst einen Anteil der Baukosten. In Rheinland-Pfalz nehmen die Städte und Gemeinden insgesamt einen zweistelligen Millionenbetrag pro Jahr durch die Straßenausbaubeiträge ein.

„Straßenausbaubeiträge sind ineffizient, ungerecht und beim Straßenerhalt sogar schädlich. Ebenfalls sorgen sie für viel Unfrieden und Rechtsstreite zwischen den Kommunen und ihren Bürgern. Als wäre all das noch nicht schlimm genug, ist das Verhältnis zwischen den Beitragseinnahmen und dem Erhebungsaufwand eher schlecht zu nennen“, erklärt Rainer Brüderle, Präsident des BdSt Rheinland-Pfalz. „In Rheinland-Pfalz ist die Situation wegen der höchst kleinteiligen Kommunallandschaft unübersichtlich. Genaue Angaben, welche Kommunen welche Art von Straßenausbaubeiträgen erheben, wie hoch das Gesamtaufkommen aller Kommunen sowie die dafür notwendigen Erhebungskosten sind, liegen dem Statischen Landesamt nicht vor. Beispielsweise lag in der Landeshauptstadt Mainz der Anteil der Verwaltungskosten an den jährlichen Beitragseinnahmen wiederholt zwischen 30 und 40 Prozent. Insofern wird ein großer Teil der Einnahmen zur Finanzierung der Abgabenbürokratie verwendet. Doch auch ein Blick in andere Bundesländer kann hilfreich sein. So überstiegen in Hamburg die Verwaltungs- und Rechtsstreitkosten sogar die Beitragseinnahmen, weswegen die Hansestadt auf eine Erhebung inzwischen verzichtet.“

„Einmalige Straßenausbaubeiträge können den Betroffenen in Einzelfällen mehrere 10.000 Euro kosten, die meistens innerhalb eines Monats fällig werden. Derart hohe Beträge können Grundeigentümer selten spontan aus dem eigenen Vermögen aufbringen. Die Aufnahme von neuen Schulden oder gar der erzwungene Immobilienverkauf können die schlimmsten Folgen sein“, so Manfred Leyendecker, Verbandsvorsitzender von Haus & Grund Rheinland-Pfalz. „An den Kosten der Straßenerneuerung oder -verbesserung müssen alle gesellschaftlichen Gruppen beteiligt werden, da es sich hier um eine Aufgabe der öffentlichen Daseinsvorsorge handelt. Die Kosten halten sich im verträglichen Rahmen, wenn die Anlagen regelmäßig instandgehalten werden.“

„Nicht zu unterschätzen ist ferner der Fehlanreiz aus den Straßenausbaubeiträgen, die kommunalen Straßen verlottern zu lassen. Vernachlässigen die Kommunen lange genug die laufende Unterhaltung ihrer Straßen, können sie die Kosten für eine dadurch notwendige Sanierung auf die Bürger umwälzen“, bemängelt Brüderle. „Städte und Gemeinden können sogar doppelt sparen: Zum einen sparen sie bei den laufenden Unterhaltungskosten, zum anderen können sie den Großteil der Kosten der daraufhin folgenden Sanierung auf die beitragspflichtigen Grundstückseigner abwälzen. Was Rheinland-Pfalz stattdessen braucht, ist eine kontinuierliche Instandhaltung der kommunalen Straßen.“  

Beide Organisationen sind sich einig, dass die ersatzlose Abschaffung der Straßenausbaubeiträge durch das Land Rheinland-Pfalz die beste Lösung wäre. Um die Kommunen für ihre Einnahmeverluste zu entschädigen und sogar zusätzliche Investitionen in die Straßen zu ermöglichen, solle das Land entsprechende Zuweisungen gewähren. Der BdSt Rheinland-Pfalz und Haus & Grund Rheinland-Pfalz schlagen hierfür eine pauschale Gesamtsumme von 50 Millionen Euro pro Jahr zugunsten der Kommunen vor. Angesichts der fortgesetzt steigenden Steuereinnahmen, von denen der Landeshaushalt profitiere, sei dieser wichtige Politikwechsel in Rheinland-Pfalz bereits ab dem Jahr 2019 problemlos zu finanzieren.

„Mehr Geld für kommunale Straßen, mehr Gerechtigkeit gegenüber den Bürgern, weniger Verwaltungsbürokratie und weniger Rechtsstreite sind möglich. Dazu müssten nur die Straßenausbaubeiträge gegen eine finanzielle Kompensation zugunsten der Kommunen abgeschafft werden“, so der BdSt-Präsident. „Die Einhaltung der Schuldenbremse wird dadurch nicht im Entferntesten gefährdet. Auch das vorzeitige Erreichen der schwarzen Null im Jahr 2019 bleibt möglich.“

„Bundesweit geraten die überholten Straßenausbaugebühren zunehmend unter Druck. Baden-Württemberg, Berlin und Hamburg verzichten seit Jahren darauf. Der Freistaat Bayern hat die Straßenausbaubeiträge jüngst rückwirkend zum 1. Januar 2018 abgeschafft. Diese Bundesländer beweisen, dass es geht“, lobt Leyendecker. „Im Nachbarland Hessen hat die oppositionelle SPD die gravierenden Probleme aus den Straßenausbaubeiträgen klar benannt und sich für eine Abschaffung gegen finanzielle Kompensation der Kommunen eingesetzt – wenn auch ohne Erfolg. Die Probleme sind auf unserer Rheinseite dieselben, aber wir haben eine SPD-geführte Landesregierung. In Rheinland-Pfalz kann und sollte Realität werden, was in Hessen noch ein politischer Traum der Opposition ist.“

Das Positionspapier zur Abschaffung der Straßenausbaubeiträge in Rheinland-Pfalz können Sie hier herunterladen.

Haus & Grund Deutschland: Fehlendes Bauland und hohe Baukosten sind Nadelöhr

„Die Milliarden aus dem Bundeshalt können die Probleme im Wohnungsbau lindern – nicht lösen“, kommentierte Haus & Grund Präsident Kai Warnecke den heute im Bundestag debattierten Bundeshaushalt 2018. Darin enthalten sind für dieses Jahr unter anderem 1,5 Milliarden Euro zur Finanzierung der sozialen Wohnraumförderung sowie mehr als 260 Millionen Euro für das Baukindergeld. „Fehlendes Bauland und hohe Baukosten sind das Nadelöhr beim Wohnungsbau. Das werden die zentralen Themen beim geplanten Wohnungsgipfel im September sein.“

Positiv bewertet der Eigentümerverband die Verstetigung der Städtebauförderung. „Die beschlossenen Mittel stellen die Städtebauförderung auf eine solide Grundlage“, lobte Warnecke. Nun komme es darauf an, die betroffenen privaten Eigentümer vor Ort von Anfang an in alle Projekte zur Quartiers- und Stadtentwicklung einzubinden.

Als wertvolle Unterstützung für private Eigentümer bezeichnete Warnecke die für KfW-Förderprogramme bereitgestellten Mittel. „Die Stärkung des Programms ‚Kriminalprävention durch Einbruchsicherung‘ mit 25 Millionen Euro im Förderzeitraum 2018 – 19 trägt dem Sicherheitsbedürfnis der Menschen Rechnung.“

Grundsteuer ist Nutzersteuer, keine Vermögensteuer

Energisch trat heute der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland Überlegungen von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) entgegen, die Grundsteuer künftig nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr auf die Mieter umlegen zu können. „Die Grundsteuer ist eine Steuer der Wohnungsnutzer und keine verkappte Vermögensteuer“, betonte Verbandspräsident Kai Warnecke. Die Umlagefähigkeit sei elementar, damit sich private Einzelvermieter weiterhin am Mietwohnungsmarkt engagierten.

Darüber hinaus wies Warnecke darauf hin, dass die Grundsteuer von den Kommunen vor allem deshalb eingenommen wird, um Kitas, Schulen und andere Infrastrukturleistungen vor Ort zu finanzieren. „Das kommt allen in der Kommune lebenden Menschen gleichermaßen zugute, sowohl Mietern als auch selbstnutzenden Eigentümern. Daher ist es eine Frage der sozialen Gerechtigkeit, dass alle an den Kosten beteiligt werden“, so der Verbandspräsident.

„Die Sozialdemokraten müssen sich endlich von der Vorstellung verabschieden, dass Vermieter vor Finanzkraft strotzende Großkonzerne sind“, forderte Warnecke mit Verweis auf aktuelle Studien und Umfragen: Private Einzelvermieter stellen knapp zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland. 7,5 Prozent verdienen mit der Vermietung kein Geld, drei Viertel maximal 10.000 Euro im Jahr. Ein Viertel der privaten Einzelvermieter erhöht in laufenden Mietverhältnissen nie die Miete. Warnecke: „Die Sozialdemokraten sind auf diese Vermietergruppe angewiesen, wenn sie es mit bezahlbarem Wohnen für Mieter ernst meinen.“

Kaum Zahlungsbereitschaft für bessere energetische Ausstattung

Der jüngste Vorschlag des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW Köln) zur Reform der Modernisierungsmieterhöhung wäre das Ende energetischer Modernisierungen im Gebäudebestand. Zu diesem Schluss kommt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Dessen Präsident Kai Warnecke wies heute darauf hin, dass Mieter nicht bereit sind, für eine bessere energetische Ausstattung einer Wohnung auch mehr zu bezahlen. „Aktuelle Mietspiegel zeigen, dass energetische Ausstattungen oder barrierefreie Umbauten vom Markt nicht honoriert werden“, berichtete er.

Das IW Köln schlägt in einem aktuellen Aufsatz vor, das Verfahren der Modernisierungsmieterhöhung zu reformieren. Handlungsbedarf sieht das IW Köln, weil es meint, das derzeitige Verfahren sei auf bestimmten Wohnungsmärkten für den Vermieter ein Anreiz, möglichst teuer zu modernisieren. Statt tatsächlicher Kosten möchte das IW Köln Modernisierungsmieterhöhungen auf Basis tatsächlicher Zahlungsbereitschaften einführen. „Wird eine energetische Modernisierung oder ein barrierefreier Umbau mit keinen oder nur mit kleinen Mietaufschlägen honoriert, haben Vermieter auch keinen Anreiz, entsprechende Modernisierungen durchzuführen“, resümierte Warnecke.