Wenn der Handwerker früher klingelt: Renovierungsarbeiten vor dem Mietende

Es kommt sicher öfter vor, dass Mieter nach einer Kündigung bereits vor Ablauf des eigentlichen Mietverhältnisses ausziehen und der Vermieter in dieser Zeit Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen lässt. Erlischt dann sein Mietzahlungsanspruch? Das Landgericht Koblenz verneint diese Frage.

Muss eine Mieterin bis zum Ablauf des Mietverhältnisses Miete zahlen, wenn sie bereits ausgezogen ist und der Vermieter nach ihrem Auszug, aber noch vor Ablauf der Mietzeit Handwerker mit der Renovierung der Wohnung beauftragt hat? Über diese Frage musste das Landgericht Koblenz entscheiden (LG Koblenz, Urteil vom 16. Februar 2021, Az. 6 S 188/20; rechtskräftig).

Mieterin berief sich auf mündliche Vereinbarung

Der Vermieter hatte in dem entschiedenen Fall seiner Mieterin seit 1998 eine Dachgeschosswohnung vermietet. Anfang 2019 informierte ihn die Mieterin, dass sie aus der Wohnung aus- und in ein Seniorenheim umziehen wolle. Entsprechend ihrer Ankündigung zog sie Mitte März 2019 aus und zahlte die Miete für den gesamten März. Sie behauptete, dass mündlich vereinbart gewesen sei, dass sie nur noch die Miete für besagten März zahlen müsse.

Der Vermieter ließ in der Folgezeit die Wohnung im März und April 2019 renovieren. Dabei benutzten die Handwerker zumindest einen in der Wohnung zurückgelassenen, im Eigentum des Vermieters stehenden Esstisch mitsamt Stühlen sowie einen vom Vermieter gestellten Kühlschrank. Zwischen den Parteien war später streitig, ob die Handwerker dort weitere Möbel hatten und dort auch wohnten. Die Mieterin war der Ansicht, dass unabhängig von der angeblichen mündlichen Vereinbarung eine Mietzahlung jedenfalls auch deshalb nicht geschuldet sei, da die Wohnung im Anschluss an die Handwerker weitervermietet gewesen sei.

Der Vermieter bestritt diese Vereinbarung und erklärte hierzu, jederzeit bereit und imstande gewesen zu sein, die Handwerker wegzuschicken, hätte die Beklagte die Wohnung nutzen wollen. Er forderte dementsprechend die Miete für April und für Mai 2019, nach dessen Ablauf das Mietverhältnis nach Auffassung des Vermieters endete.

Gericht sah keinen Beweis erbracht

Das Landgericht Koblenz sprach dem Vermieter die Miete für die beiden Monate April und Mai 2019 zu. Die zuständige Kammer ging hier von dem allgemein bekannten Grundsatz aus, wonach der Mieter während der Mietzeit gemäß § 535 Abs. 2 BGB dem Vermieter die Zahlung der vereinbarten Miete schuldet. Das Gericht vermochte sich in Ermangelung schriftlicher Dokumente nicht davon zu überzeugen, dass es eine Aufhebungsvereinbarung zwischen den Parteien zum März 2019 gab. Auch eine entsprechende schriftliche Kündigung zum März 2019 lag nicht vor, sodass die hierfür beweispflichtige Mieterin ein Ende des Mietvertrags vor dem Mai 2019 nicht zu beweisen vermochte.

Weiterhin prüfte die Kammer, ob die Nutzung der Wohnung durch die Handwerker zu Renovierungszwecken zu einem Erlöschen des Mietzinszahlungsanspruchs führte. Ein Anspruch des Vermieters auf weitere Mietzahlung erlischt nämlich dann, wenn der Vermieter die Wohnung einem Dritten überlasst und dadurch außer Stande ist, dem Mieter den Gebrauch (wieder) zu gewähren (nach § 537 Abs. 2 BGB).

Dabei kommt es aus Sicht der Kammer jedoch nicht darauf an, ob die Handwerker tatsächlich in der Wohnung lebten; allein dieser Umstand führt nicht bereits zum Erlöschen des Anspruchs. Maßgebend ist vielmehr, ob der Vermieter deshalb nicht mehr in der Lage ist, den Gebrauch der Wohnung (wieder) einzuräumen. Zwar handelt es sich hierbei um eine hypothetische Frage, wenn ein Mieter die Wiedereinräumung des Gebrauchs gerade nicht verlangt, sondern im Nachhinein die Mietzahlung für die Zeit der Gebrauchsüberlassung an die Handwerker bzw. der Selbstnutzung des Vermieters zu Renovierungszwecken verweigert. Maßgebend ist dann jedoch, ob ein Vermieter bei einem entsprechenden Verlangen des Mieters zur Herausgabe der Wohnung dieses umgehend erfüllt hätte. Ein entscheidendes Indiz ist zudem der Umfang der in der Wohnung durchgeführten Baumaßnahmen.

Der Gebrauch wäre nicht ausgeschlossen gewesen

Der Vermieter hatte vor Gericht unwidersprochen vorgetragen, dass er jederzeit in der Lage gewesen wäre, die Handwerker wegzuschicken und der Mieterin so wieder den Gebrauch an der Wohnung zu gewähren. Es gab hier zudem außer durchgeführten Malerarbeiten keine umfangreichen Renovierungen in der Wohnung, die einen Gebrauch der Wohnung durch die Mieterin ausgeschlossen hätten. Daher war der Anspruch auf Mietzahlung hier nicht erloschen.

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