Steuererklärung: Wann Vermieter erhaltene Kautionen angeben müssen

Steuerrechtlich werden gezahlte Kautionen erst einmal dem Mieter zugerechnet – aber das kann sich ändern.

Symbolbild Kaution: Häuschen, Aktenordner, ParagraphenFoto: MQ-Illustrations/ AdobeStock

Wer Immobilien vermietet oder verpachtet, muss bei der Steuererklärung die „Anlage V“ ausfüllen. Das ist für Laien gar nicht so einfach. Für Verwirrung sorgt etwa regelmäßig die Ziffer 15 des Formulars. Denn dort müssen unter anderem „verrechnete Mietkautionen“ angegeben werden.

Die Ziffer 15 aus der Anlage V zur Steuererklärung

Die Kaution:

  • darf höchstens drei Netto-Kaltmieten betragen.
  • darf vom Mieter in drei Raten (in den ersten drei Vertragsmonaten) gezahlt werden.
  • muss vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen insolvenzfest auf einem Treuhand- oder Kautionskonto angelegt werden.
  • muss verzinst werden (wenigstens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz).
  • muss nach dem Auszug samt Zinsen an den Mieter ausgezahlt werden, wenn keine Forderungen bestehen (ein Teil kann allerdings zunächst einbehalten werden zur Abdeckung noch entstehender Forderungen).

Muss der Vermieter also die erhaltene Kaution grundsätzlich versteuern? „Nein, das ist damit nicht gemeint“, betont Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz und Fachanwalt für Steuerrecht.

Einzahlung auf ein Treuhandkonto

Die Kautionszahlung ist eine Sicherheit, aber (noch) keine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung. Deshalb muss sie bei der Steuererklärung auch nicht angegeben werden. Denn verfügen kann der Vermieter zunächst nicht über das Geld. Sondern er muss es sogar – getrennt von seinem eigenen Vermögen – insolvenzfest auf ein Treuhand- oder Kautionskonto einzahlen.

Negativzinsen schmälern die Kaution

Dem Mieter stehen theoretisch auch mögliche Zinserträge aus der Kaution zu. Gutgeschriebene Zinsen müsste darum er versteuern. Die dazugehörige Steuerbescheinigung stellt die Bank aus – und der Vermieter muss sie weitergeben. Aber die Zeiten großer Zinsgewinne gehören der Vergangenheit an. Vielmehr drohen Negativzinsen. „Und die gehen dann genauso zu Lasten des Mieters und schmälern dessen Kaution“, erklärt Schönfeld.

Aber zurück zum Vermieter. Für den wird Ziffer 15 erst dann wichtig, wenn die Kaution bei Mietende (teilweise) einbehalten oder mit ausstehenden Mietzahlungen verrechnet wird.

Einnahme erst im Jahr der Verrechnung

Erst wenn die Kaution bei Mietende einbehalten wird, ist sie steuerlich auch als Einnahme zu behandeln, wie unter anderem das Finanzgericht München (Aktenzeichen Az. 9 K 1013/01) geurteilt hat.

Die einbehaltene Kaution ist dann im Jahr des Zuflusses als Einnahme zu erfassen – also in dem Jahr, in dem sie mit Ansprüchen des Vermieters aufgerechnet wird (und in dem der Vermieter also tatsächlich über die Kaution verfügen kann).

Verrechnung mit den Werbungskosten

Das heißt aber noch nicht, dass sich durch diese Einnahmen, die dann in „Anlage V“ unter Ziffer 15 aufgeführt werden müssen, auch die zu zahlenden Steuern erhöhen. Denn oft wird die Kaution gerade deshalb einbehalten, um etwa die Kosten für die Behebung von Schäden zu decken.

„Immer eine Kaution verlangen“

Vermieter können zwar auf die Zahlung einer Kaution verzichten. Aber eine solche Großzügigkeit kann bei Problemen unter Umständen teuer werden.

„Wir raten Vermietern, als Sicherheit stets eine Kaution zu verlangen“, so Ralf Schönfeld, Landesverbands

direktor von Haus & Grund Rheinland-Pfalz. Ohne Not auf diese finanzielle Absicherung zu verzichten, sei riskant.

Denn im Zweifelsfall kann die Kaution bei Vertragsende ganz oder teilweise mit den Kosten für die Behebung von Schäden an der Mietsache oder mit noch offenen Miet- und Betriebskostenforderungen verrechnet werden.

Umgekehrt entstehen durch diese nötigen Arbeiten aber auch Werbungskosten. Wenn also eine solche Verrechnung mit Werbungskosten stattfindet, sind die einbehaltenen Kautionsbeträge zwar zugeflossen. Sie haben aber wegen der Werbungskosten in gleicher Höhe keine steuererhöhende Wirkung.

Kein gesonderter Werbungskosten-Nachweis

Eines gesonderten Nachweises der Werbungskosten bedarf es übrigens nicht. Bereits die Einbehaltung der Kaution indiziert entsprechende Werbungskosten. Oder andersherum erklärt: Ohne das Bestehen von entsprechenden Werbungskosten kann kein Zufluss der Kaution in dieser Höhe angenommen werden. Das hat unter anderem das Finanzgericht Münster geurteilt (Aktenzeichen 2 K 2497/17 E).

Verrechnung mit noch ausstehenden Mieten

Nur bei einer Verrechnung der Kaution mit noch ausstehenden Mieten handelt es sich um eine so genannte „Umwandlung“ in Mietzahlungen. Und nur dann wäre die Kaution im Zeitpunkt dieser Umwandlung auch als Mietzahlung zu behandeln – und würde sich dementsprechend steuererhöhend bemerkbar machen.

Wem das alles zu kompliziert ist, der lässt die Steuererklärung besser gleich von einem Steuerberater erstellen. Das verursacht zwar erst einmal Kosten, macht sich unter dem Strich aber häufig bezahlt. Und viele (mitunter auch teure) Fehler lassen sich so von vornherein vermeiden.

Hilfe gibt es beim Haus & Grund Ortsverein

Tipp von Landesverbandsdirektor Ralf Schönfeld: „Die Haus & Grund Ortsvereine bieten mitunter auch eine steuerrechtliche Beratung an. Teilweise können Sie Mitglieder auch von der Kooperation mit einem Steuerbüro vor Ort profitieren.“

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Dieser Artikel stammt aus dem digitalen Info-Service von Haus & Grund Rheinland-Pfalz (Ausgabe September 2020 vom 2. September 2020). Melden Sie sich jetzt an für diesen kostenlosen Service des Landesverbands:

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