Mieterhöhungen bei vereinbarter Indexmiete für Wohnraum: Das sollten Sie beachten

Gerade in Kommunen ohne Mietspiegel und in Städten unter dem Diktat der Mietpreisbremse setzen immer mehr Vermieter auf eine wertgesicherte Miete. Dabei kann über eine so genannte Index-Mietvereinbarung die Entwicklung der Miete an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt werden. Dazu wird in aller Regel der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (Destatis) herangezogen. 

Während der Laufzeit einer Indexmietvereinbarung muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Vorher ist eine Mieterhöhung nicht möglich. Solange die Indexmiete gilt, ist eine Mieterhöhung, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet wird, ausgeschlossen. Ausnahme: Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, darf er dies zum Anlass für eine Mieterhöhung nehmen, das heißt: die Jahresmiete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten heraufsetzen. Auch gestiegene Betriebskosten dürfen regelmäßig an den Mieter weitergegeben werden.

Anspruchsvoraussetzungen:

Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der Miete nach Absatz 1 der Vorschrift durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Der Mieter schuldet die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Den Parteien ist es nicht gestattet, zum Nachteil des Mieters vertraglich etwas anderes zu vereinbaren.

Indexmiete und Gewerberaum:

Bei Indexmietvereinbarungen für das Gewerberaummietrecht empfiehlt es sich, immer vor Vertragsabschluss, die Beratung des Haus & Grund-Ortsvereins in Anspruch zu nehmen, da hierfür andere Regeln gelten. 

Messung von Indexveränderungen

Die Indexveränderung von einem Zeitpunkt zum anderen - berechnet als Veränderung in Prozent - errechnet sich nach der folgenden der Formel:

((neuer Indexstand / alter Indexstand) • 100) – 100

Berechnung von Geldbeträgen

Ist aufgrund der Indexentwicklung ein veränderter Geldbetrag zu ermitteln, geschieht dies wie folgt:

(Geldbetrag alt • neuer Indexstand) / alter Indexstand = Geldbetrag neu

PRAXIS-TIPP: ANLEITUNG UND ONLINE-RECHNER

Im Internet unter www.destatis.de/wsk/ gibt es ein interaktives Programm, das eine rechnerische Hilfestellung bei der Anpassung von Wertsicherungsklauseln bietet. Neben dem Umstieg von weggefallenen Indizes auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland können damit Veränderungsraten für Kalendermonate und -jahre (mit flexiblen Anfangs- und Endzeitpunkten) berechnet werden.

Eine ausführliche Anleitung zum Thema Verbraucherpreisindex kann:

  • hier kostenlos heruntergeladen werden.
  • unter der Telefonnummer 0611 / 75 47 77 angefordert werden.

Verbraucherpreisindex für Deutschland

Der Verbraucherpreisindex wird regelmäßig geprüft und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Am 21. Februar 2019 erfolgt die Umstellung von der bisherigen Basis 2010 auf das Basisjahr 2015. Bei Vereinbarung einer Indexmiete mit Wertsicherungsklausel bedeutet dies:

  • Zeiträume vor Januar 2015 werden nicht neu berechnet, sondern nur auf das neue Basisjahr umgerechnet.
  • Die Veröffentlichung von Verbraucherpreisindizes auf der neuen Basis 2015 hat keine Auswirkungen auf bereits erfolgte Anpassungen.
  • Da Verbraucherpreisindizes auch für Jahre vor 2015 bereitgestellt werden, werden Zahlungsanpassungen auch mit dem neuen Basisjahr ermittelbar bleiben, selbst wenn der Vertragsbeginn oder die letzte Anpassung schon länger zurückliegt.

Der aktuelle Verbraucherpreisindex für Deutschland

Index-Werte nach Monaten

Monat und Jahr Index-Wert
Februar 2020 105,6
März 2019 104,2
April 2019 105,2
Mai 2019 105,4
Juni 2019 105,7
Juli 2019 106,2
August 2019 106,0
September 2019 106,0
Oktober 2019 106,1
November 2019 105,3
Dezember 2019 105,8
Januar 2020 105,2

Index im Jahresdurchschnitt

Jahr Durchschnittswert
2019 105,3
2007 87,6
2008 89,6
2009 91,9
2010 93,2
2011 95,2
2012 97,1
2013 98,5
2014 99,5
2015 100,0
2016 100,5
2017 102,0
2018 103,8

Für beide Tabellen gilt: Bezugsjahr: 2015 (= Index-Wert 100) – Quelle: Statistisches Bundesamt Destatis / www.destatis.de