Staatlicher Sanierungszwang bringt Eigentümer aufs Dach

Der staatliche Sanierungszwang verlangt von Hauseigentümern eine schnelle Entscheidung. Denn laut Energieeinsparverordnung müssen alle begehbaren obersten Geschossdecken beheizter Räume bis spätestens zum 31. Dezember 2011 wärmegedämmt werden. Doch glücklicherweise ließ der Gesetzgeber Schlupflöcher.

Von Ass. jur. Manfred Leyendecker

Nach Expertenschätzungen sind über 90 Prozent der vor 2001 gebauten Häuser in Deutschland nicht auf dem neuesten Stand der Dämmtechnik. Allerdings müssen jetzt nach § 10 Absatz 4 der Energieeinsparverordnung 2009 die begehbaren obersten Geschossdecken beheizter Räume bis zum 31. Dezember 2011 wärmegedämmt werden. Alternativ können auch die Dachschrägen gedämmt werden. Das Ziel bliebt das selbe: Wertvolle Heizenergie soll nicht mehr übers Dach verpuffen.

Es gilt zu überlegen, wie der Dachraum in Zukunft genutzt werden soll. Soll er nur als Lager für Koffer oder Kisten dienen oder soll er als qualifizierte Nutz- bzw. Wohnfläche Verwendung finden? Nur wenn das Dachgeschoss ausgebaut werden soll, ist die aufwendige Dachschrägendämmung sinnvoll, andernfalls ist die günstigere Geschossdämmung ausreichend. Bei Dachschrägen ist nämlich mit Kosten zwischen 120 bis 160 Euro pro Quadratmeter zu rechnen, bei der Geschossdecke mit rund 80 Euro. Handwerklich begabte Eigentümer können die Kosten zwar deutlich minimieren und die Arbeiten auch selbst durchführen. Dennoch sollte nicht einfach drauflos gedämmt werden. Eine fachliche Beratung ist allemal zu empfehlen.

Die gesetzlichen Vorgaben sind kompliziert und nicht immer logisch
Vorgeschrieben ist, dass nach der Dämmung der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter nicht überschreitet. Mit diesem Begriff kann jedoch kein Hauseigentümer etwas anfangen. Aber die Handwerker und Baustofflieferanten wissen, welche Baustoffe verwendet werden müssen, damit dieser Wert eingehalten wird. Ein beauftragter Handwerker hat ohnehin dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten schriftlich zu bestätigen, dass die von ihm durchgeführten Baumaßnahmen den Anforderungen der Energieeinsparverordnung entsprechen. Die erforderliche Dämmstoffdicke hängt einerseits vom bisherigen Deckenaufbau wie auch andererseits von der energetischen Qualität der eingesetzten Materialien ab.
Übrigens: Wenn bereits eine Dämmung von Dach und Decke in geringerer als von der Energieeinsparverordnung geforderten Qualität vorliegt, besteht dennoch keine Pflicht zur Nachrüstung.

Keine Frage: Für jeden Hauseigentümer ist es eine sinnvolle Aufgabe, die Energielecks seines Hauses zu schließen. Auf diese Einsicht setzt auch der Gesetzgeber. So wird die verordnete Sanierung weder überwacht noch zwangsweise durchgesetzt. Auch werden etwaige Verstöße nicht mit Bußgeldern belegt. Das ist eigentlich eine gute Nachricht. Dennoch sollten Hauseigentümer mit dem Spielraum, der Ihnen hier ganz bewusst eingeräumt  wird, auch verantwortungsvoll umgehen. Dazu gehört beispielsweise auch, nicht nur die oberste Geschossdecke zu dämmen, sondern auch an die Kellerdecke zu denken.

Positive Auswirkungen zahlen sich langfristig aus
Energieeffizient sanierte Gebäude haben Vorteile auf dem Vermietungs-Markt. Eine auf das Wohngebäude bezogene Energieeinsparung durch Wärmedämmung der vorliegenden Art kommt allen Mietern zugute. Dementsprechend sind nach Auffassung der Gerichte im Falle einer Mieterhöhung alle Wohnungen an den Investitionskosten zu beteiligen. Statt Peitsche gibt es von der Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) bislang sogar Zuckerbrot in Form von zinsgünstigen Darlehen und sonstigen Fördermitteln für Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung. Hierzu müssen dann allerdings die hohen Anforderungen an die jeweilige Förderung eingehalten werden.
Nicht zuletzt sollte auch in Betracht gezogen werden, dass Mieter von ungedämmten Wohnungen unterhalb der obersten Geschossdecke auf die Idee verfallen könnten, die Miete wegen der zu hohen Heizkosten zu mindern. Soweit sollte es kein Vermieter kommen lassen. Alle diese Gesichtspunkte sollten letzen Ende bei den Planungen den entscheidenden Ausschlag geben.

Haus & Grund betont es immer wieder: Ein Zwang zu unwirtschaftlichen Investitionen stellt einen Verstoß gegen die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes dar. Zumindest bislang gilt denn auch die oben dargestellte Pflicht zur Dämmung nur dann, wenn die erforderlichen Maßnahmen auch durch die Energieeinsparung innerhalb einer angemessenen Frist erwirtschaftet werden können. Dieses gesetzliche Schlupfloch ist nur recht und billig. Im Zweifel sollte es auch genutzt werden, wenn sich durch Energiebilanz oder Gutachten nachweisen lässt, dass sich die Nachrüstung nicht innerhalb von zehn Jahren amortisiert.

Kein Dämmpflicht für schon lange selbst genutzte Eigenheime
Ebenfalls von der Dämmpflicht verschont blieben Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt.  Das Dachgeschoss von Omas klein Häuschen, in dem sie seit Jahrzehnten lebt, muss also (zumindest derzeit noch) nicht bis zum 31. Dezember gedämmt werden. Kommt es aber irgendwann zum Eigentümerwechsel, sei es durch Kauf, Schenkung oder durch Erbgang, dann muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren dieser Dämmpflicht nachkommen.