2012 wird zum Jahr der wichtigen Weichenstellungen

Es gibt verschiedene Anzeichen dafür, dass dem privaten Eigentum im Jahr 2012 weitere Belastungen und Einschränkungen bei der wirtschaftlichen Nutzbarkeit drohen. Aber es gibt auch Tendenzen, die zuversichtlich stimmen. Wie auch immer: Haus & Grund ist auch im neuen Jahr gefordert, an vielen Fronten mit aller Kraft im Dialog mit der Politik für die Rechte der Eigentümer zu kämpfen. Ein Ausblick für 2012 aus der Sicht unseres Landesverbandes. 

Von Ass. jur. Manfred Leyendecker

Nach dem fast einmütigen Willen aller Parteien soll sich in Deutschland eine in der Welt beispiellose Energiewende vollziehen. Unlängst hat die rheinland-pfälzische Wirtschaftsministerin Eveline Lemke die Hauseigentümer öffentlich aufgerufen, „massiv und schnell tätig zu werden und in Gebäudesanierung und Wärmeisolierung zu investieren“. Für die Haus- und Grundeigentümer heißt es gleichwohl, mit Behutsamkeit zu Werke zu gehen. Denn übermäßige Vermummung gegen alles, was von außen kommt, kann zur Schimmelbildung führen und die Häuser schon in wenigen Jahren zur Sondermülldeponie werden lassen.

Nach wie vor Ungewissheit beim Thema energetische Sanierung
Zudem wird die Energiewende unzweifelhaft mit Mehrkosten verbunden sein, die deutlich über der zu erzielenden Energieeinsparung liegen. Nach Schätzungen von Experten sind für den Umstieg auf die erneuerbaren Energien einige  Billionen Euro zu veranschlagen. Die alles entscheidende Frage lautet, ob Eigentümer und Mieter diese Mehrlasten schultern können. Sicherlich nicht! Die Auflagen für die Vermieter dürfen nicht überstrapaziert werden, da sie die Kosten der energetischen Modernisierung nur zum Teil durch Mieterhöhungen zurückgewinnen können. In einigen Regionen sind schon heute kaum positive Erträge zu erwirtschaften. Eine zusätzliche Belastung würde außerdem den Neubau von Wohnungen weiter verringern. Ein Rückgang des Angebots würde auch im Bestand zu Mietsteigerungen führen.
Auch auf diese Weise würden die Kosten der energetischen Modernisierung bei den Mietern landen, wenn auch zeitlich verzögert. Sie dürfen ebenso wenig wie die Vermieter als hauptsächliche Zahlmeister belangt werden, weil dies der sozialen Balance zuwider liefe. Wenig Sinn macht es, die irrlichternde Debatte über eine weitere Verschärfung der Energie-Einsparverordnung fortzuführen. Allemal abzulehnen ist staatlicher Zwang, der den Marktmechanismus ausschaltet und das private Eigentum diskriminiert. Wer sich heute für mehr Energieeffizienz im Wohnungsbau einsetzt, muss auch sagen, dass es sich nur vordergründig um ein technisches und ein energiepolitisches Thema handelt. Im Kern geht es um Fragen der Sozial-, der Vermögens- und der Eigentumspolitik.

Weiterhin ungeklärte Rechtslage: Dämmen an der Grundstücksgrenze
Ein wichtiger Gesichtspunkt der Wärmedämmung ist bislang noch kaum ins öffentliche Bewusstsein gedrungen: die Grundstücksgrenze. Eine Fassadenverkleidung ist typischerweise zwischen 10 und 20 cm dick. Bei Grenzwänden, Nachbarwänden oder grenznahen Wänden hat dies zur Folge, dass die Dämmschicht über die Grundstücksgrenze in das Nachbargrundstück hineinragt. Somit birgt die Außendämmung das Risiko, dass die nachbarrechtlichen Beziehungen beeinträchtigt werden können. Oder dass die energieeffiziente Dämmung verhindert wird, wenn der Nachbar nicht zustimmt. In der Praxis dürften sich Streitfälle vor allem dann ergeben, wenn gemeinsam genutzte Grenzzufahrten oder Wendeplätze so verengt werden, dass ein gefahrloses Befahren erschwert wird.
Im Fall einer Nachbarwand, also einer Wand, die auf der Grenze von zwei Grundstücken errichtet ist, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.04.2008 (Aktenzeichen V ZR 158 / 07) für Rechtsklarheit gesorgt. Der Teilhaber einer gemeinsamen Giebelwand, der an diese (noch) nicht (vollständig) angebaut hat und derzeit auch nicht anbauen will, muss Maßnahmen des anderen Teilhabers zur Wärmedämmung dulden, die dazu führen, dass der freie Bereich der Wand einem den heutigen Erfordernissen entsprechenden Standard entspricht.

Hingegen scheitert eine Wärmedämmung, soweit eine Grenzwand, also eine unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück errichtete Wand in Rede steht und der Nachbar mit der grenzüberschreitenden Maßnahme nicht einverstanden ist. Die Wärmedämmung stellt einen Überbau dar. Dies bedeutet, dass der Nachbar grundsätzlich nicht verpflichtet ist, sie zu dulden. Folglich werden die Eigentümer in Rheinland-Pfalz mit der praktischen Umsetzung der klimapolitischen Ziele in einem wichtigen Bereich allein gelassen.
Unser Landesverband hat allen im Landtag vertretenen Parteien einen überzeugenden gesetzlichen Lösungsvorschlag unterbreitet, der aller Voraussicht nach auch umgesetzt werden dürfte. Ferner bedürfen die Fälle einer gesetzlichen Klärung, in denen grenzständig ans Straßengrundstück gebaut ist. Auch die öffentlich-rechtlichen Straßeneigentümer, d.h. die Gemeinden, müssen verpflichtet werden, wärmedämmende Fassadenverkleidungen zum Gehweg oder zur Straße hin zu dulden.

Für viele bleibt das Eigenheim ein Traum
Der zuvor bundesweit einheitliche Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent fiel im September 2006 in die Kompetenz der Länder. Damit war die Erwartung verbunden, dass es zu einem Steuersenkungswettlauf zwischen den Ländern kommen würde. Das Gegenteil ist der Fall. Es wurde eine Steuerspirale in Gang gesetzt, der nahezu alle Bundesländer willig gefolgt sind – mit Wirkung zum 1. März 2012 leider auch Rheinland-Pfalz. Trotz unserer geharnischten Proteste wird zu diesem Zeitpunkt der Steuersatz auf 5 Prozent angehoben. Der Öffentlichkeit wird weisgemacht, dass dies die staatliche Aufgabe der Haushalts-Konsolidierung notwendig mache. In Wirklichkeit steckt etwas anderes dahinter: Bei der Berechnung des Länderfinanzausgleichs werden nicht – wie sonst üblich – die tatsächlichen Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Vielmehr werden diejenigen Einnahmen herangezogen, die bei einem durchschnittlichen Steuersatz angefallen wären.

Diese Regel privilegiert Länder, die zu kräftigen Grunderwerbsteuererhöhungen greifen. Sie können ihre höheren Einnahmen fast komplett für sich behalten. Länder, die auf diese Steuererhöhung verzichten, zahlen am Ende fiktive Steuereinnahmen in den Länderfinanztopf ein. Auf einen solchen Mechanismus muss man erst einmal
kommen. „Wir wollen die Wohn-eigentumsquote in Deutschland erhöhen“, heißt es im Koalitionsvertrag der Bundesregierung. Korrekterweise hätte es jedoch heißen müssen: „Der Traum von den eigenen vier Wänden soll für junge Familien ein Traum bleiben, weil wir den Ländern eine sündhaft teure Klima- und Steuerpolitik erlauben.“

Haus & Grund wird in seinen Anstrengungen gleichwohl nicht resignieren. Das Land Sachsen hat einen Gesetzantrag eingebracht, mit dem die Steuerbefreiungen bei der Grunderwerbsteuer ausgeweitet werden sollen. Und zwar auf Grundstückserwerbe, die infolge kommunaler Gebietsreformen bzw. Zusammenschlüsse vollzogen werden. Mehrere Länder unterstützen diese Initiative. Für uns Private sollte dies ein Startzeichen sein, auch für bestimmte andere Grundstückserwerbe Befreiungen oder Ausnahmen einzufordern.

Noch immer Warten auf den Steuervorteil
Die politische Hängepartie um eine steuerliche Sonderabschreibung für neue Heizungsanlagen, neue Fenster und eine neue Dämmung führt dazu, dass Sanierungen zurückgestellt werden. Mit der neuen Regelung könnten Vermieter wie auch Selbstnutzer Kosten für die energetische Sanierung von Wohngebäuden – aufgeteilt auf einen Zeitraum von zehn Jahren – steuermindernd ansetzen. Vor allem für das selbstgenutzte Wohneigentum wäre dies eine Steilvorlage. Allerdings würden nach dem aktuellen Gesetzestext nur Vollsanierungen in den Genuss des Steuervorteils kommen, weil der Standard eines KfW-Effizienzhauses 85 erfüllt sein muss. Das jedoch ist mit einzelnen Sanierungsmaßnahmen nicht möglich. In der Realität wird das Gros der Eigentümer nur Einzelmaßnahmen durchführen können – für mehr reichen bei den meisten die finanziellen Mittel nicht aus.
Wenn die steuerliche Förderung wirklich einen Sanierungsanreiz für private Eigentümer bieten soll, müssen die strengen Anforderungen deutlich gesenkt werden. Wichtig ist, dass der Vermittlungsausschuss eine derartige Regelung befürwortet. Die Energiewende wäre ohne die Energie-AfA für Gebäude nur Makulatur und würde auf dem Rücken der Immobilienwirtschaft ausgetragen. Insgesamt ist zu beanstanden, dass der Bundesrat das vom Bundestag beschlossene Gesetz überhaupt abgelehnt hat. Begründet wurde dies mit einem Steuerausfall von rund 900 Millionen Euro. Das sind Peanuts im Vergleich zu den Summen, die nach Griechenland geflossen sind. Vor allem aber würden die Ausfälle bei weitem durch Steueraufkommen kompensiert und übertroffen werden, die dadurch entstehen, dass Investitionen vor Ort getätigt würden.
Fazit: Das Gesetz muss dringend zum Abschluss gebracht werden, damit dieser wichtige Baustein der Energiewende nicht weiter verzögert wird.

Gute Argumente für eine etwas gerechtere Mietrechtsreform
Nach geraumer Funkstille kommt wieder Bewegung in die Mietrechtsreform, die allmählich Konturen annimmt. Am 25. Oktober 2011 hat das Bundesministerium der Justiz einen offiziellen Entwurf für ein Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt. Die Bundesregierung hat am 17. November 2011 diesen Entwurf als Reformvorschlag übernommen. Bis zum 17. Januar 2012 haben die Verbände nunmehr Gelegenheit, Stellung zu nehmen. Der vorgelegte Entwurf soll in absehbarer Zeit in ein Mietrechtsänderungsgesetz münden. Damit werden die Abmachungen des Koalitionsvertrags vom Oktober 2009 hoffentlich bald in die Tat umgesetzt. Und damit hat dann auch die lange Wartezeit der gesamten Wohnungswirtschaft ein Ende.
Die Mieter von Wohnraum müssen künftig Arbeiten zur energetischen Sanierung grundsätzlich dulden, z.B. den Einbau einer neuen Dämmung, einer neuen Heizung und neuer Fenster. Dauert die Modernisierung weniger als drei Monate, soll der Mieter keine Möglichkeit haben, die Miete zu mindern. Gleichzeitig sollen die formalen Anforderungen des Vermieters gesenkt werden, mit denen er die Modernisierung anzukündigen hat. Zum Nachweis der Energieeinsparung reicht es danach künftig aus, wenn der Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nimmt. Bestehen bleibt der Grundsatz, dass der Vermieter die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit 11 Prozent auf die Jahresmiete umlegen darf.

Auch wenn insgesamt den Forderungen unserer Eigentümerschutz-Gemeinschaft längst nicht in allen Punkten entsprochen wird, ist die Entwicklung dennoch mit einer gewissen Genugtuung zu sehen. Zu missbilligen ist aber, dass die Veröffentlichung des Entwurfs so lange verzögert wurde; bereits am 11. Mai 2011 war ein fast gleichlautendes Arbeitspapier bekannt. Im Unterschied zum damaligen inoffiziellen Entwurf sind allerdings nur noch die Kosten von Sanierungsarbeiten umlagefähig, soweit im Hinblick auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. Ursprünglich war sowohl für die mögliche Sonder-Mieterhöhung als auch für die Duldungspflicht ein einheitlicher Modernisierungsbegriff vorgesehen. Dieses Konzept ist im vorgelegten Gesetzentwurf verworfen worden (siehe hierzu auch Artikel auf Seite 9). Unsere Mitglieder können versichert sein, dass unsere Organisation alles versuchen wird, um die aus ihrer Sicht erforderlichen Nachbesserungen durchzusetzen.  
Alles in allem also zeichnet sich schon zu Beginn  des Jahres 2012 ab, dass ein bekannter Werbeslogan in den nächsten Monaten auch auf die Arbeit von Haus Haus & Grund auf Bundes und Landesebene perfekt zugeschnitten zu sein scheint:
Es gibt viel zu tun, packen wir es an!